Immobilien- & Finanzierungslexikon

256 Begriffe rund um Baufinanzierung, Immobilienkauf, Verkauf und Vermietung, kurz und verständlich erklärt von der More-Less GmbH.

A

Abbruchwert: Der Abbruchwert ist der Wert eines bebauten Grundstücks, dessen Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist und abgerissen werden muss. Er ergibt sich im Kern aus dem Bodenwert abzüglich der Kosten für Abriss, Entsorgung und Freilegung des Grundstücks. In der Wertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spricht man dabei vom Liquidationswert. Relevant wird der Abbruchwert vor allem bei sehr alten, stark sanierungsbedürftigen Gebäuden oder wenn ein Neubau wirtschaftlich sinnvoller ist als eine Sanierung. Käufer sollten die Abrisskosten frühzeitig kalkulieren, da sie den tatsächlichen Grundstückswert deutlich mindern können.
Passendes Angebot →
Abgabenordnung (AO): Die Abgabenordnung (AO) ist das „Grundgesetz“ des deutschen Steuerrechts und regelt das allgemeine Besteuerungsverfahren. Sie enthält unter anderem Begriffsbestimmungen, Vorschriften zur Steuerfestsetzung und -erhebung, zu Fristen, Fälligkeit, Verjährung, Einspruch und Vollstreckung. Die einzelnen Steuern selbst – etwa Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer – sind dagegen in eigenen Gesetzen geregelt. Für Immobilieneigentümer ist die AO zum Beispiel wichtig, wenn Sie gegen einen Steuer- oder Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen möchten: Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 AO einen Monat ab Bekanntgabe.
Abgeltungsklausel: Eine Abgeltungsklausel (Quotenabgeltungsklausel) ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter beim Auszug einen anteiligen Kostenbetrag für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zahlen soll. Der Anteil richtet sich meist nach der Wohndauer seit der letzten Renovierung. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln in Formularmietverträgen im Jahr 2015 für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13), weil der Mieter die Kostenbelastung bei Vertragsschluss nicht zuverlässig abschätzen kann. Vermieter sollten bestehende Mietverträge daher prüfen und keine solchen Klauseln mehr verwenden.
Passendes Angebot →
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass Wohnungen oder sonstige Räume in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist nach § 7 Abs. 4 WEG zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung, um Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch zu bilden. Abgeschlossen ist eine Einheit, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Ausgestellt wird die Bescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde oder einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist sie einer der ersten Schritte.
Passendes Angebot →
Ablösung: Eine Ablösung ist die vollständige Rückzahlung eines bestehenden Darlehens, meist mit Mitteln eines neuen Darlehens. Typische Anlässe sind das Ende der Sollzinsbindung, ein Verkauf der Immobilie oder eine Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber. Erfolgt die Ablösung vor Ablauf der Zinsbindung, kann die bisherige Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei einem Bankwechsel wird die bestehende Grundschuld in der Regel an die neue Bank abgetreten, statt sie zu löschen und neu einzutragen – das spart Notar- und Grundbuchkosten.
Passendes Angebot →
Abnahme: Die Abnahme ist die Erklärung des Bestellers, dass er ein Werk – etwa ein Haus oder eine Bauleistung – als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt (§ 640 BGB). Sie hat weitreichende Folgen: Die Vergütung wird fällig, die Gefahr geht auf den Bauherrn über, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Bekannte Mängel sollten Sie im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehalten, sonst können Ansprüche verloren gehen. Viele Bauherren ziehen zur Abnahme einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.
Passendes Angebot →
Abschreibung (AfA): Die Abschreibung, steuerlich Absetzung für Abnutzung (AfA), ist die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf dessen Nutzungsdauer. Bei vermieteten Wohngebäuden können Sie die Kosten des Gebäudes – nicht des Grund und Bodens – nach § 7 Abs. 4 EStG linear abschreiben: grundsätzlich 2 % jährlich, bei vor 1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 % und bei nach dem 31.12.2022 fertiggestellten Gebäuden 3 %. Die AfA mindert als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es dagegen keine laufende AfA.
Passendes Angebot →
Abtretung: Die Abtretung (Zession) ist die vertragliche Übertragung einer Forderung oder eines Rechts vom bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger (§§ 398 ff. BGB). In der Baufinanzierung kommt sie häufig vor: Banken lassen sich zum Beispiel Ansprüche aus Lebens- oder Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Mietforderungen als zusätzliche Sicherheit abtreten. Bei einer Umschuldung wird zudem oft die bestehende Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten. Der Schuldner muss einer Abtretung grundsätzlich nicht zustimmen, sollte aber informiert werden, damit er an den richtigen Gläubiger zahlt.
Passendes Angebot →
Agio: Das Agio (Aufgeld) ist ein Betrag, um den ein Preis oder Rückzahlungsbetrag den Nennwert übersteigt. Bei Darlehen bedeutet ein Agio, dass der Kreditnehmer mehr zurückzahlen muss, als ihm ausgezahlt wurde; in der privaten Baufinanzierung ist das heute unüblich. Häufiger begegnet das Agio als Ausgabeaufschlag beim Kauf von Fondsanteilen, etwa bei Immobilienfonds. Das Gegenstück ist das Disagio, bei dem weniger als der Nennbetrag ausgezahlt wird. Prüfen Sie bei Angeboten stets den effektiven Jahreszins, da er solche Zusatzkosten berücksichtigt.
Allgemeine Darlehensbedingungen: Allgemeine Darlehensbedingungen sind die von einer Bank vorformulierten Vertragsbedingungen, die für alle Darlehen einer bestimmten Art gelten. Sie ergänzen den individuellen Darlehensvertrag und regeln etwa Auszahlungsvoraussetzungen, Sicherheiten, Pflichten des Kreditnehmers, Kündigungsrechte und Folgen eines Zahlungsverzugs. Rechtlich handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen. Bei der Baufinanzierung sollten Sie die Bedingungen vor der Unterschrift genau lesen, insbesondere zu Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen und Auszahlungsfristen.
Passendes Angebot →
Altbau: Ein Altbau ist ein Gebäude, das vor einem bestimmten Stichtag errichtet wurde; eine einheitliche gesetzliche Definition gibt es nicht. Umgangssprachlich sind meist Häuser gemeint, die vor etwa 1949 gebaut wurden, typisch sind Gründerzeitbauten mit hohen Decken und Stuck. Mietspiegel arbeiten mit eigenen Baualtersklassen. Steuerlich gilt für vor 1925 fertiggestellte vermietete Gebäude ein AfA-Satz von 2,5 %. Beim Kauf sollten Sie den energetischen Zustand, die Leitungen und mögliche Sanierungspflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, prüfen – das beeinflusst auch die Finanzierung.
Passendes Angebot →
Anderkonto: Ein Anderkonto ist ein Treuhandkonto, das ein Notar, Rechtsanwalt oder Wirtschaftsprüfer im eigenen Namen, aber für fremde Rechnung führt. Beim Immobilienkauf kann der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt werden; der Notar zahlt ihn erst an den Verkäufer aus, wenn alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Nach § 57 BeurkG ist eine solche Verwahrung nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Im Regelfall wird der Kaufpreis heute direkt gezahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Die Verwahrung verursacht zusätzliche Notargebühren.
Passendes Angebot →
Ankaufsrecht: Ein Ankaufsrecht ist das vertraglich vereinbarte Recht, ein Grundstück unter festgelegten Bedingungen zu erwerben, meist wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt oder innerhalb einer Frist. Anders als das Vorkaufsrecht setzt es keinen Verkauf an einen Dritten voraus. Gesetzlich ist das Ankaufsrecht im BGB nicht eigens geregelt; der Vertrag bedarf als Grundstücksgeschäft der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Abgesichert wird der Anspruch üblicherweise durch eine Vormerkung im Grundbuch. Käufer sollten vor dem Erwerb prüfen, ob in Abteilung II des Grundbuchs Ankaufs- oder Vorkaufsrechte eingetragen sind.
Passendes Angebot →
Anleihe: Eine Anleihe ist ein verzinsliches Wertpapier, mit dem sich Staaten, Banken oder Unternehmen Geld am Kapitalmarkt leihen. Der Anleger erhält regelmäßig Zinsen und am Laufzeitende den Nennbetrag zurück; Stimmrechte oder Dividenden sind mit Anleihen nicht verbunden. Für die Baufinanzierung sind Anleihen indirekt wichtig: Banken refinanzieren langfristige Immobiliendarlehen häufig über Pfandbriefe, eine besonders gesicherte Anleiheform. Deshalb orientieren sich die Bauzinsen stark an den Renditen von Pfandbriefen und Bundesanleihen mit vergleichbarer Laufzeit.
Passendes Angebot →
Annuität: Die Annuität ist die gleichbleibende Rate, mit der ein Annuitätendarlehen zurückgezahlt wird; sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Begriff bezieht sich ursprünglich auf eine Jahresleistung, in der Baufinanzierung wird die Annuität aber meist in monatlichen Raten gezahlt. Während der Sollzinsbindung bleibt die Rate konstant: Weil die Restschuld sinkt, nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil entsprechend zu. Die Höhe der Annuität ergibt sich aus Darlehensbetrag, Sollzins und gewählter anfänglicher Tilgung.
Passendes Angebot →
Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das in gleichbleibenden Raten (Annuitäten) aus Zins und Tilgung zurückgezahlt wird. Es ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Da der Zins jeweils nur auf die verbleibende Restschuld berechnet wird, sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil um die ersparten Zinsen steigt. Nach Ende der Sollzinsbindung besteht meist noch eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung abgelöst wird. Bei der Baufinanzierung prüfen Banken, ob die Rate dauerhaft aus Ihrem Einkommen tragbar ist.
Passendes Angebot →
Anschaffungskosten: Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben (§ 255 Abs. 1 HGB). Dazu gehören der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb sowie eine vom Käufer getragene Maklerprovision. Finanzierungskosten, etwa für die Grundschuldbestellung, zählen nicht dazu. Steuerlich werden die Anschaffungskosten bei vermieteten Objekten auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudekosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Passendes Angebot →
Anschlussfinanzierung: Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der Restschuld eines Darlehens nach Ablauf der Sollzinsbindung. Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank, spricht man von einer Prolongation; wechseln Sie zu einem anderen Kreditgeber, von einer Umschuldung. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die Konditionen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern. Unabhängig von der Zinsbindung können Sie ein Festzinsdarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Es lohnt sich, Angebote rechtzeitig vor Zinsbindungsende zu vergleichen.
Passendes Angebot →
Arbeitgeberdarlehen: Ein Arbeitgeberdarlehen ist ein Kredit, den ein Arbeitgeber seinen Beschäftigten gewährt, zum Beispiel für den Kauf oder Bau eines Eigenheims. Die Konditionen sind frei vereinbar und oft günstiger als am Markt. Liegt der Zins unter dem marktüblichen Niveau, kann der Zinsvorteil als geldwerter Vorteil lohnsteuerpflichtig sein; bleibt die Summe der noch nicht getilgten Arbeitgeberdarlehen am Monatsende unter 2.600 Euro, bleibt er außer Ansatz. In der Baufinanzierung wird ein Arbeitgeberdarlehen meist als zusätzlicher Baustein neben dem Bankdarlehen eingesetzt. Klären Sie vorab, was bei einem Jobwechsel mit dem Darlehen geschieht.
Passendes Angebot →
Arbeitnehmersparzulage: Die Arbeitnehmersparzulage ist eine staatliche Förderung für vermögenswirksame Leistungen nach dem Vermögensbildungsgesetz. Sie erhalten sie, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet und die vermögenswirksamen Leistungen vom Arbeitgeber direkt in einen begünstigten Vertrag eingezahlt werden. Für wohnungswirtschaftliche Anlagen wie einen Bausparvertrag oder die Tilgung eines Wohnbaudarlehens beträgt die Zulage 9 % auf bis zu 470 Euro im Jahr. Beantragt wird sie über die Einkommensteuererklärung. Bei Bausparverträgen gilt grundsätzlich eine Sperrfrist von sieben Jahren, sofern das Geld nicht wohnwirtschaftlich verwendet wird.
Auflassung: Die Auflassung ist die vor einem Notar erklärte Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll (§ 925 BGB). Sie ist meist bereits im notariellen Kaufvertrag enthalten. Wichtig: Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB) – die Eintragung ist also keine bloße Formalität, sondern Voraussetzung für den Eigentumswechsel. Bis dahin sichert eine Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers. Der Notar beantragt die Umschreibung in der Regel erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
Passendes Angebot →
Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert (§ 883 BGB). Spätere Verfügungen des Verkäufers, etwa ein weiterer Verkauf oder neue Belastungen, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Auch im Fall einer Insolvenz des Verkäufers bleibt der Anspruch geschützt (§ 106 InsO). Deshalb ist die Eintragung der Vormerkung in der Regel Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird. Nach der Eigentumsumschreibung wird sie wieder gelöscht.
Passendes Angebot →
Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung eines Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile hervorgehen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume werden mit derselben Nummer gekennzeichnet. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist er Grundlage für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie den Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Nutzung abgleichen, etwa bei Kellern, Dachböden oder Stellplätzen.
Passendes Angebot →
Auszahlungsvoraussetzungen: Auszahlungsvoraussetzungen sind Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor eine Bank ein zugesagtes Darlehen auszahlt. Typisch sind die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch oder die Bestätigung des Notars über den Eintragungsantrag, die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, der Nachweis des Eigenkapitaleinsatzes sowie bei Bauvorhaben Baugenehmigung und Baufortschritt. Die genauen Voraussetzungen stehen im Darlehensvertrag. In der Baufinanzierung sollten Sie die Unterlagen frühzeitig beschaffen, denn Verzögerungen bei der Auszahlung können Bereitstellungszinsen oder Verzug gegenüber Verkäufer oder Bauunternehmen auslösen.
Passendes Angebot →
Aval (Avalkredit): Ein Aval ist die Übernahme einer Bürgschaft oder Garantie durch eine Bank oder Versicherung im Auftrag ihres Kunden. Der Kunde erhält dabei kein Geld, sondern die Bank haftet gegenüber einem Dritten, falls der Kunde seine Verpflichtung nicht erfüllt; dafür zahlt er eine Avalprovision. Im Baubereich sind Avale weit verbreitet, etwa als Vertragserfüllungs-, Gewährleistungs- oder Anzahlungsbürgschaft von Bauunternehmen oder als Bürgschaft des Bauträgers nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Bauherren sollten darauf achten, dass die Bürgschaft von einem solventen Institut stammt.
Passendes Angebot →

B

Bau-Berufsgenossenschaft (BG BAU): Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) ist der Träger der gesetzlichen Unfallversicherung für die Bauwirtschaft. Für private Bauherren ist sie relevant, wenn Freunde, Verwandte oder Nachbarn beim Hausbau helfen: Diese Bauhelfer sind grundsätzlich gesetzlich unfallversichert und müssen vom Bauherrn bei der BG BAU angemeldet werden; dafür werden Beiträge fällig. Versichert sind Arbeitsunfälle auf der Baustelle, nicht aber Schäden, die Helfer Dritten zufügen – dafür ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sinnvoll. Planen Sie Eigenleistungen ein, sollten Sie die Anmeldung vor Baubeginn erledigen.
Passendes Angebot →
Bauabzugsteuer: Die Bauabzugsteuer ist eine Steuer von 15 % des Rechnungsbetrags, die unternehmerische Auftraggeber bei Zahlungen für Bauleistungen einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen (§§ 48 ff. EStG). Sie soll Schwarzarbeit im Baugewerbe eindämmen und wird auf die Steuern des Bauunternehmens angerechnet. Legt das Bauunternehmen eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vor, entfällt der Abzug. Auch Vermieter gelten als Unternehmer; ausgenommen ist, wer nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet. Private Bauherren eines selbstgenutzten Eigenheims sind nicht betroffen.
Passendes Angebot →
Baubürgschaft: Eine Baubürgschaft ist eine Bürgschaft, meist einer Bank oder Versicherung, die Ansprüche aus einem Bauvertrag absichert. Für Bauherren besonders wichtig ist die Vertragserfüllungssicherheit: Beim Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer nach § 650m Abs. 2 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Vergütung für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung leisten. Daneben gibt es Gewährleistungsbürgschaften für die Zeit nach der Abnahme und beim Bauträgerkauf Bürgschaften nach § 7 MaBV. Wird das Bauunternehmen insolvent, schützt die Bürgschaft vor Mehrkosten für die Fertigstellung.
Passendes Angebot →
Baufinanzierung: Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges, in der Regel durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Wohnimmobilie. Meist handelt es sich um ein Annuitätendarlehen mit fester Sollzinsbindung, das mit Förderdarlehen, etwa der KfW, oder einem Bauspardarlehen kombiniert werden kann. Die Konditionen hängen vor allem von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität ab. Bei der Baufinanzierung prüfen Banken Einkommen, bestehende Verpflichtungen und den Wert der Immobilie, bevor sie eine Zusage erteilen.
Passendes Angebot →
Baugrenze: Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Linie, die von Gebäuden und Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf (§ 23 Abs. 3 BauNVO). Innerhalb der Baugrenzen darf gebaut werden, es muss aber nicht bis an sie herangebaut werden. Davon zu unterscheiden ist die Baulinie, auf der zwingend gebaut werden muss. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Beim Grundstückskauf sollten Sie anhand des Bebauungsplans prüfen, welche Fläche die Baugrenzen tatsächlich für Ihr geplantes Haus freigeben.
Passendes Angebot →
Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis ist ein von der Bauaufsichtsbehörde geführtes Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers eingetragen sind (Baulasten). Typische Baulasten sind Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten zugunsten eines Nachbargrundstücks. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, binden aber auch spätere Eigentümer. Das Instrument ist im Landesrecht geregelt und besteht in den meisten Bundesländern; Bayern kennt kein Baulastenverzeichnis. Vor dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses sollten Sie einen Auszug anfordern, da Baulasten die Bebaubarkeit und den Wert erheblich beeinflussen können.
Passendes Angebot →
Baunebenkosten: Baunebenkosten sind alle Kosten eines Bauvorhabens, die nicht unmittelbar auf die Bauleistung selbst entfallen. Dazu gehören etwa Honorare für Architekten, Statiker und Vermesser, Baugenehmigungs- und Prüfgebühren, Bodengutachten, Hausanschlüsse, Versicherungen während der Bauzeit sowie Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen. Sie werden in der Kostenplanung häufig unterschätzt. In der Baufinanzierung sollten Sie die Baunebenkosten vollständig einplanen und möglichst aus Eigenkapital oder einer Reserve bezahlen, denn Nachfinanzierungen während der Bauphase sind meist teurer.
Passendes Angebot →
Bauspardarlehen: Ein Bauspardarlehen ist das Darlehen, auf das Sie nach Zuteilung eines Bausparvertrags Anspruch haben. Es entspricht der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Bausparguthaben. Der Darlehenszins steht bereits bei Vertragsabschluss fest, was Planungssicherheit gibt. Bausparkassen dürfen Bauspardarlehen nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke vergeben und können sie auch nachrangig, also hinter anderen Grundpfandrechten, besichern; kleinere Beträge werden oft ohne Grundschuld gewährt. In der Baufinanzierung wird das Bauspardarlehen häufig zur Absicherung der Anschlussfinanzierung oder für Modernisierungen eingesetzt.
Passendes Angebot →
Bausparguthaben: Das Bausparguthaben ist das auf einem Bausparvertrag angesparte Kapital. Es setzt sich aus Ihren Sparbeiträgen, Sonderzahlungen, Guthabenzinsen sowie gegebenenfalls staatlichen Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage zusammen. Für die Zuteilung muss ein tariflich festgelegtes Mindestsparguthaben – meist ein bestimmter Prozentsatz der Bausparsumme – erreicht sein, außerdem eine Mindest-Bewertungszahl. Nach Zuteilung wird das Guthaben zusammen mit dem Bauspardarlehen ausgezahlt. In der Baufinanzierung kann ein zugeteiltes Bausparguthaben als Eigenkapital eingesetzt werden.
Passendes Angebot →
Bausparkasse: Eine Bausparkasse ist ein spezialisiertes Kreditinstitut, das Bauspareinlagen entgegennimmt und daraus Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke vergibt. Ihr Geschäft ist im Bausparkassengesetz (BauSparkG) geregelt und wird von der BaFin beaufsichtigt. Wohnungswirtschaftliche Zwecke sind etwa Kauf, Bau, Modernisierung oder die Ablösung von Baudarlehen. Bekannte Institute sind die Landesbausparkassen (LBS), Schwäbisch Hall, BHW oder Wüstenrot. Viele Bausparkassen bieten neben dem klassischen Bausparen auch Vorausdarlehen und Sofortfinanzierungen an.
Passendes Angebot →
Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse, bei dem Sie zunächst einen Teil der vereinbarten Bausparsumme ansparen und nach Zuteilung einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem vorab festgelegten Zins erhalten. Er verbindet also eine Spar- mit einer Darlehensphase. Bei Abschluss fällt meist eine Abschlussgebühr an. Staatlich gefördert werden kann das Bausparen durch Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester. In der Baufinanzierung dient ein Bausparvertrag häufig dazu, sich das Zinsniveau für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.
Passendes Angebot →
Bauträgervertrag: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Bauträger sich verpflichtet, ein Grundstück zu übereignen und darauf ein Haus oder eine Wohnung zu errichten (§ 650u BGB). Er muss notariell beurkundet werden und sollte eine detaillierte Baubeschreibung, Pläne sowie einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten. Zahlungen dürfen nur in Raten nach Baufortschritt verlangt werden, wie sie die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgibt. Einseitige Änderungsvorbehalte des Bauträgers sind nur eingeschränkt wirksam. Bei der Finanzierung zahlt die Bank die Raten entsprechend dem Baufortschritt aus.
Passendes Angebot →
Bebaubarkeit: Die Bebaubarkeit ist die rechtliche Zulässigkeit, ein Grundstück nach öffentlichem Baurecht zu bebauen – und der Umfang, in dem das erlaubt ist. Maßgeblich ist, ob es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB), wo Wohnbebauung meist unzulässig ist. Zusätzlich spielen Landesbauordnung, Baulasten und Erschließung eine Rolle. Rechtssicherheit vor dem Kauf verschafft eine Bauvoranfrage, die in einen verbindlichen Bauvorbescheid mündet. Banken finanzieren Baugrundstücke in der Regel nur, wenn die Bebaubarkeit nachgewiesen ist.
Passendes Angebot →
Bebauungsplan: Der Bebauungsplan ist ein von der Gemeinde als Satzung beschlossener, rechtsverbindlicher Bauleitplan, der festlegt, wie Grundstücke in seinem Geltungsbereich bebaut und genutzt werden dürfen (§§ 8 ff. BauGB). Er enthält Festsetzungen etwa zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen, Geschosszahl, Dachform oder Grünflächen. Er wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Nicht jedes Grundstück liegt in einem Bebauungsplangebiet. Den Plan können Sie bei der Gemeinde oder oft online einsehen; vor dem Grundstückskauf sollten Sie prüfen, ob Ihr Bauvorhaben mit den Festsetzungen vereinbar ist.
Passendes Angebot →
Belastung (monatliche Belastung): Die monatliche Belastung ist der Betrag, den Sie für Zins und Tilgung Ihrer Finanzierung aufbringen müssen, zuzüglich der laufenden Kosten der Immobilie. Sie sollte so bemessen sein, dass nach Abzug aller Lebenshaltungskosten eine ausreichende Reserve bleibt. Als grobe Orientierung wird häufig genannt, dass die Kreditrate etwa ein Drittel bis höchstens 40 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Unregelmäßige Einkünfte wie Boni sollten Sie vorsichtig ansetzen. Bei der Baufinanzierung prüfen Banken die Tragfähigkeit anhand einer detaillierten Haushaltsrechnung.
Passendes Angebot →
Beleihung: Die Beleihung ist die Belastung einer Immobilie mit einem Grundpfandrecht, meist einer Grundschuld, um ein Darlehen abzusichern. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, darf die Bank die Immobilie verwerten lassen, etwa durch Zwangsversteigerung. Wie viel eine Bank auf eine Immobilie ausleiht, richtet sich nach dem Beleihungswert und der internen Beleihungsgrenze. Je niedriger der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto geringer ist das Risiko der Bank und desto günstiger sind in der Regel die Konditionen.
Passendes Angebot →
Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert einer Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Er bezieht sich also nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den von der Bank ermittelten, meist niedrigeren Beleihungswert. Beispiel: Setzt die Bank für eine Immobilie einen Beleihungswert von 270.000 Euro an und beträgt das Darlehen 150.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 56 %. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen, weil das Risiko der Bank sinkt.
Passendes Angebot →
Beleihungsgrenze: Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Darlehen als erstrangig und besonders sicher ansieht. Für Pfandbriefbanken liegt sie gesetzlich bei 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG), Bausparkassen dürfen bis 80 % beleihen. Viele Banken finanzieren auch darüber hinaus, verlangen für den höheren Beleihungsauslauf aber meist Zinsaufschläge. Die Beleihungsgrenze sagt nichts über Ihre Zahlungsfähigkeit aus – diese wird separat über die Haushaltsrechnung geprüft. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und verbessert so die Konditionen.
Passendes Angebot →
Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank während der gesamten Darlehenslaufzeit bei einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen kann. Er wird vorsichtig und nachhaltig ermittelt, blendet kurzfristige Marktschwankungen aus und liegt deshalb meist unter Kaufpreis und Marktwert. Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) das Verfahren. Der Beleihungswert ist die Grundlage für Beleihungsauslauf und Zinskonditionen. Bei der Baufinanzierung ermittelt die Bank ihn anhand von Unterlagen, Fotos und gegebenenfalls einer Objektbesichtigung.
Passendes Angebot →
Bereitstellungszinsen: Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank für ein zugesagtes, aber noch nicht ausgezahltes Darlehen berechnet. Sie gleichen aus, dass die Bank das Geld bereithalten und refinanzieren muss. Üblich ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einigen Monaten ab Vertragsabschluss; danach fallen die Zinsen monatlich auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Besonders bei Neubauten, die in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt werden, können Verzögerungen zu spürbaren Kosten führen. Achten Sie bei Bauvorhaben auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
Passendes Angebot →
Bewirtschaftungskostenabschlag: Der Bewirtschaftungskostenabschlag ist ein pauschaler Abzug, den Banken bei der Bewertung von Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung vornehmen. Er berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung sowie das Risiko von Mietausfall und Leerstand. Die Höhe des Abschlags legt jede Bank selbst fest. Dadurch fließt nur ein Teil der Nettokaltmiete als Einkommen in die Kreditwürdigkeitsprüfung ein. Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie sollten Sie deshalb nicht mit der vollen Miete rechnen, sondern mit dem Betrag, den die Bank tatsächlich ansetzt.
Passendes Angebot →
Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte nach § 196 BauGB ermittelt, in der Regel alle zwei Jahre. Bodenrichtwerte sind in den Portalen der Länder, etwa BORIS, frei abrufbar. Sie dienen als Grundlage für die Wertermittlung, bei der Grundsteuer im Bundesmodell und bei der Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Passendes Angebot →
Bodenwert: Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne Gebäude und sonstige bauliche Anlagen. Er hängt vor allem von Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand und der zulässigen baulichen Nutzung ab. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird er vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt, häufig auf Basis des Bodenrichtwerts. Der Bodenwert ist Bestandteil von Sach- und Ertragswertverfahren. Steuerlich ist er wichtig, weil der Anteil für Grund und Boden bei vermieteten Immobilien nicht abgeschrieben werden kann.
Passendes Angebot →
Bonität (Kreditwürdigkeit): Die Bonität ist die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kreditnehmers, ein Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzuzahlen. Banken sind vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet (§ 505b BGB). Dabei prüfen sie Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, Ausgaben, bestehende Kredite und Vermögen anhand einer Haushaltsrechnung sowie die SCHUFA-Auskunft. Eine gute Bonität verbessert Ihre Chancen auf eine Zusage und wirkt sich positiv auf die Konditionen aus. Vor einer Baufinanzierung lohnt es sich, die eigene SCHUFA-Selbstauskunft zu prüfen.
Passendes Angebot →
Bürgschaft: Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, mit dem sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für dessen Verbindlichkeit einzustehen (§§ 765 ff. BGB). Die Bürgschaftserklärung eines Privatmanns bedarf der Schriftform. Grundsätzlich kann der Bürge verlangen, dass der Gläubiger zuerst gegen den Schuldner vollstreckt (Einrede der Vorausklage); bei der in der Praxis üblichen selbstschuldnerischen Bürgschaft ist darauf verzichtet, sodass der Bürge sofort in Anspruch genommen werden kann. In der Baufinanzierung spielen Bürgschaften etwa von Eltern eine Rolle; im Bauwesen sichern Bankbürgschaften Vertragserfüllung und Gewährleistung.
Passendes Angebot →

C

Cap-Darlehen: Ein Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz, der für die vereinbarte Laufzeit durch eine Zinsobergrenze (Cap) nach oben begrenzt ist. Der Zins wird regelmäßig, häufig vierteljährlich, an einen Referenzzins wie den 3-Monats-Euribor angepasst. Steigen die Marktzinsen, zahlen Sie höchstens den vereinbarten Maximalzins; sinken sie, profitieren Sie davon. Für diese Absicherung verlangt die Bank eine einmalige Prämie oder einen Zinsaufschlag. Cap-Darlehen eignen sich für Kreditnehmer, die flexibel bleiben und zugleich ein kalkulierbares Zinsrisiko haben möchten.
Passendes Angebot →
CO2-Gebäudesanierungsprogramm: Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm ist ein ehemaliges Förderprogramm des Bundes, über das die KfW zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren vergab. Seit 2021 ist die Förderung in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) aufgegangen, die über KfW und BAFA abgewickelt wird. Gefördert werden dort etwa Effizienzhaus-Sanierungen, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Heizungstausch. Die Förderbedingungen ändern sich regelmäßig. Bei einer Sanierungsfinanzierung sollten Sie Förderanträge in der Regel stellen, bevor Sie Aufträge vergeben.
Passendes Angebot →
Courtage (Maklerprovision): Die Courtage ist die Provision, die ein Immobilienmakler für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird erst fällig, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 der Grundsatz der Teilung (§§ 656a ff. BGB): Der Maklervertrag bedarf der Textform, und der Käufer muss höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und regional unterschiedlich.
Passendes Angebot →

D

Dachneigung: Die Dachneigung ist der Winkel, den eine Dachfläche mit der Waagerechten bildet, angegeben in Grad oder Prozent. Nach den Fachregeln des Dachdeckerhandwerks spricht man bis etwa 10 Grad von einem Flachdach, darüber von einem geneigten Dach. Die Dachneigung bestimmt, welche Dacheindeckung möglich ist, wie gut Niederschlag abfließt und wie viel Wohnfläche im Dachgeschoss entsteht. Viele Bebauungspläne schreiben Dachform und Dachneigung verbindlich vor. Bei der Planung eines Neubaus sollten Sie diese Vorgaben früh prüfen, auch im Hinblick auf eine Photovoltaikanlage.
Passendes Angebot →
Dämmung (Wärmedämmung): Die Dämmung ist die Verringerung des Wärmeverlusts eines Gebäudes durch Dämmstoffe an Außenwänden, Dach, oberster Geschossdecke, Kellerdecke und Bodenplatte. Umgangssprachlich wird auch von Isolierung gesprochen. Eine gute Dämmung senkt Heizkosten, verbessert die Behaglichkeit und beugt Schimmel an kalten Bauteilen vor. Die energetischen Mindestanforderungen an Neubauten und Sanierungen regelt seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat. Für Dämmmaßnahmen gibt es staatliche Förderungen; bei der Finanzierung einer Sanierung sollten Sie diese vorab einplanen.
Passendes Angebot →
Darlehen (Kredit): Ein Darlehen ist ein Vertrag, mit dem ein Darlehensgeber dem Darlehensnehmer Geld zur Verfügung stellt, das dieser verzinst und zum vereinbarten Zeitpunkt zurückzahlt (§§ 488 ff. BGB). Umgangssprachlich wird es oft Kredit genannt. Darlehen zum Erwerb oder Erhalt von Wohnimmobilien sowie grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen an Verbraucher gelten als Immobiliar-Verbraucherdarlehen und unterliegen besonderen Informations- und Prüfpflichten. In der Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen am verbreitetsten, daneben gibt es Festdarlehen, variable Darlehen, Förder- und Bauspardarlehen.
Passendes Angebot →
Dauernutzungsrecht: Das Dauernutzungsrecht ist das dingliche Recht, bestimmte nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§ 31 Abs. 2 WEG). Typisch sind Büro-, Praxis- oder Ladenräume. Es wird im Grundbuch eingetragen, ist veräußerlich und vererblich (§ 33 WEG) und kann befristet oder unbefristet bestellt werden. Das Gegenstück für Wohnräume ist das Dauerwohnrecht. Anders als bei einer Miete bleibt das Recht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen, was bei Kauf und Finanzierung des belasteten Objekts zu berücksichtigen ist.
Passendes Angebot →
Dauerwohnrecht: Das Dauerwohnrecht ist das im Grundbuch eingetragene, dingliche Recht, eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder zu nutzen (§ 31 Abs. 1 WEG). Anders als das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist es veräußerlich und vererblich und kann auch vermietet werden. Es wird häufig gegen eine Einmalzahlung oder ein laufendes Entgelt eingeräumt, etwa im Rahmen von Modellen zur Verrentung von Immobilien. Ein eingetragenes Dauerwohnrecht mindert den Verkehrs- und Beleihungswert der Immobilie, was Käufer und Banken berücksichtigen müssen.
Passendes Angebot →
Degressive Abschreibung: Die degressive Abschreibung ist eine Form der Absetzung für Abnutzung, bei der jährlich ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert abgeschrieben wird, sodass die Beträge in den ersten Jahren am höchsten sind. Für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 beginnt, ist nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % möglich. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Die degressive AfA gilt nur für vermietete Immobilien und kann die Steuerlast von Kapitalanlegern in den ersten Jahren deutlich senken.
Passendes Angebot →
Denkmalschutz: Denkmalschutz ist der gesetzliche Schutz von Gebäuden und Anlagen, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt. Geregelt ist er in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer. Bauliche Veränderungen am Denkmal, auch Fenstertausch oder Dämmung, sind in der Regel genehmigungspflichtig. Im Gegenzug gibt es steuerliche Vorteile: Vermieter können Sanierungskosten nach § 7i EStG erhöht abschreiben, Selbstnutzer nach § 10f EStG als Sonderausgaben abziehen. Vor dem Kauf eines Baudenkmals sollten Sie die Sanierungsauflagen mit der Denkmalbehörde klären.
Passendes Angebot →
Dingliche Sicherheit: Eine dingliche Sicherheit ist ein Recht an einer Sache, das einem Gläubiger ermöglicht, sich bei Zahlungsausfall aus dieser Sache zu befriedigen. Anders als eine persönliche Sicherheit wie die Bürgschaft wirkt sie gegenüber jedermann und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Bei Immobilien sind die wichtigsten dinglichen Sicherheiten die Grundpfandrechte, also Grundschuld und Hypothek, die im Grundbuch eingetragen werden. In der Baufinanzierung verlangen Banken fast immer eine Grundschuld als dingliche Sicherheit, um bei Zahlungsausfall die Zwangsversteigerung betreiben zu können.
Passendes Angebot →
Disagio (Damnum): Das Disagio, auch Damnum genannt, ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem niedrigeren tatsächlich ausgezahlten Betrag. Wirtschaftlich ist es eine Zinsvorauszahlung: Im Gegenzug für das Disagio gewährt die Bank einen niedrigeren Sollzins. Für Kapitalanleger kann es interessant sein, weil ein marktübliches Disagio im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist. Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt, steht Ihnen in der Regel eine anteilige Erstattung zu. Im Effektivzins ist das Disagio berücksichtigt.
Passendes Angebot →

E

Effektiver Jahreszins: Der effektive Jahreszins ist die in Prozent angegebene jährliche Gesamtbelastung eines Kredits, die neben dem Sollzins auch weitere vom Kreditgeber verlangte Kosten wie Bearbeitungsentgelte oder ein Disagio sowie die Zahlungsweise berücksichtigt. Die Berechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt und macht Angebote vergleichbar. Nicht enthalten sind unter anderem Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld; Bereitstellungszinsen oder Kosten für Teilauszahlungen fließen oft nicht ein. Vergleichen Sie Baufinanzierungen deshalb anhand des Effektivzinses bei gleicher Zinsbindung und prüfen Sie zusätzlich die Nebenkosten.
Passendes Angebot →
Eigenheimzulage: Die Eigenheimzulage ist eine frühere staatliche Förderung für den Bau oder Kauf selbstgenutzten Wohneigentums. Das Finanzamt hat sie abhängig von Einkommensgrenzen acht Jahre lang ausgezahlt, dazu kam eine Kinderzulage. Zum 01.01.2006 hat der Gesetzgeber sie abgeschafft: Gefördert wurde nur noch, wer vor diesem Stichtag den notariellen Kaufvertrag geschlossen oder mit dem Bau begonnen hatte. Heute gibt es keine vergleichbare allgemeine Zulage mehr. Stattdessen kommen Förderdarlehen der KfW und der Landesförderbanken sowie Wohn-Riester in Betracht.
Passendes Angebot →
Eigenkapital: Eigenkapital sind die eigenen Mittel, die Sie in eine Immobilienfinanzierung einbringen, etwa Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparguthaben, ein bereits bezahltes Grundstück oder anerkannte Eigenleistungen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger sind Darlehensbetrag und Beleihungsauslauf und desto günstiger in der Regel die Konditionen. Viele Banken erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen ein, sondern behalten Sie eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben. Bei der Baufinanzierung prüfen Banken die Herkunft des Eigenkapitals anhand von Kontoauszügen und Nachweisen.
Passendes Angebot →
Eigenleistung: Eigenleistung sind Arbeiten, die Bauherren beim Bau oder bei der Sanierung selbst oder mit unentgeltlichen Helfern erbringen, auch „Muskelhypothek“ genannt. Sie sparen Lohnkosten und können von Banken in begrenztem Umfang wie Eigenkapital anerkannt werden, wenn sie realistisch kalkuliert und fachlich machbar sind. Das Risiko liegt darin, Zeitaufwand und eigene Fähigkeiten zu unterschätzen; Verzögerungen können Bereitstellungszinsen und doppelte Wohnkosten verursachen. Zudem entfällt für selbst ausgeführte Arbeiten die Gewährleistung eines Fachbetriebs. Helfer müssen bei der BG BAU angemeldet werden.
Passendes Angebot →
Einheitswert: Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellter steuerlicher Wert für Grundbesitz, der auf den Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) beruht. Er hat vor allem als Grundlage der Grundsteuer gedient. Das Bundesverfassungsgericht hat die Einheitsbewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte beziehungsweise nach den Landesmodellen erhoben; für die Grundsteuer ist der Einheitswert damit bedeutungslos. Im Grundsatz liegt er deutlich unter dem Marktwert einer Immobilie.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes (§ 21 EStG). Sie ergeben sich als Überschuss der Mieteinnahmen einschließlich Umlagen über die Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere Schuldzinsen, Abschreibung (AfA), Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten; Tilgungsleistungen sind dagegen nicht abziehbar. Ergibt sich ein Verlust, kann er mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei verbilligter Vermietung an Angehörige unter 50 % der ortsüblichen Miete sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar.
Passendes Angebot →
Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG); umgangssprachlich wird es oft Erbpacht genannt. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Gebäudes, das Grundstück bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers, dem ein Erbbauzins gezahlt wird. Das Recht ist zeitlich befristet, häufig auf mehrere Jahrzehnte, und erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch. Bei der Finanzierung prüfen Banken insbesondere die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses und ob der Grundstückseigentümer der Belastung zustimmt.
Passendes Angebot →
Erbbauzins: Der Erbbauzins ist das regelmäßig wiederkehrende Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Bestellung eines Erbbaurechts zahlt (§ 9 ErbbauRG). Er wird als Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen und meist als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart. Üblich sind Wertsicherungsklauseln, mit denen der Erbbauzins in bestimmten Abständen an die Entwicklung eines Preisindex angepasst wird. Bei der Baufinanzierung berücksichtigen Banken den Erbbauzins als laufende Belastung in der Haushaltsrechnung, ähnlich wie eine Kreditrate.
Passendes Angebot →
Erhaltungsaufwendungen: Erhaltungsaufwendungen sind Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung eines bestehenden Gebäudes, die weder die Substanz wesentlich erweitern noch den Standard deutlich verbessern, zum Beispiel Reparaturen oder der Austausch einer Heizung. Bei vermieteten Immobilien können sie im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Achtung: Übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nur über die AfA berücksichtigt. Für selbstgenutzte Immobilien gelten andere Regeln.
Passendes Angebot →
Erhöhte Abschreibung: Die erhöhte Abschreibung ist eine steuerliche Sonderabschreibung für bestimmte Baumaßnahmen, die über die normale AfA hinausgeht. Für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an vermieteten Baudenkmälern (§ 7i EStG) und an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) können Sie im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den darauffolgenden vier Jahren bis zu 7 % der begünstigten Kosten absetzen. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, die vor Beginn der Maßnahmen abgestimmt werden sollte. Für Selbstnutzer gilt § 10f EStG.
Passendes Angebot →
Ertragswert: Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ergibt. Im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag ermittelt und mithilfe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer kapitalisiert; hinzu kommt der Bodenwert. Das Verfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien angewendet. Auch Banken stützen den Beleihungswert von Renditeobjekten wesentlich auf den Ertragswert.
Passendes Angebot →

F

Fassade: Die Fassade ist die äußere Hülle und Ansichtsseite eines Gebäudes, insbesondere die Außenwand mit Fenstern, Türen und Bekleidung. Sie prägt das Erscheinungsbild, schützt vor Witterung und beeinflusst mit ihrer Dämmung maßgeblich den Energieverbrauch. Übliche Ausführungen sind Putzfassaden, Klinker, vorgehängte hinterlüftete Fassaden oder Wärmedämmverbundsysteme. Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen können Material und Farbe vorschreiben, bei Baudenkmälern gelten besondere Auflagen. Eine Fassadensanierung ist eine der größeren Instandhaltungsmaßnahmen, die Eigentümer und Eigentümergemeinschaften langfristig einplanen sollten.
Passendes Angebot →
Fertighaus: Ein Fertighaus ist ein Gebäude, dessen Wand-, Decken- und Dachelemente weitgehend im Werk vorgefertigt und auf der Baustelle innerhalb weniger Tage montiert werden. Meist handelt es sich um Holzständerbauweise, es gibt aber auch Fertighäuser aus Beton- oder Ziegelelementen. Vorteile sind eine kurze Bauzeit und gut kalkulierbare Kosten. Keller oder Bodenplatte, Hausanschlüsse und Außenanlagen sind oft nicht im Festpreis enthalten. Für die Finanzierung wichtig ist der Zahlungsplan des Herstellers, auf den die Auszahlung des Darlehens abgestimmt werden muss.
Passendes Angebot →
Fertigstellung: Die Fertigstellung ist der Zeitpunkt, zu dem ein Bauwerk nach seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Zu unterscheiden sind die Bezugsfertigkeit, bei der das Gebäude bewohnbar ist, und die vollständige Fertigstellung einschließlich aller Restarbeiten und Mängelbeseitigung. Die Unterscheidung ist wichtig für die Ratenzahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung, für die Anzeige bei der Bauaufsicht und steuerlich für den Beginn der Abschreibung. Vereinbaren Sie im Bauvertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin, damit Sie bei Verzug Ansprüche geltend machen können.
Passendes Angebot →
Festdarlehen: Ein Festdarlehen ist ein Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und die gesamte Darlehenssumme am Ende in einem Betrag zurückgezahlt wird. Weil die Schuld nicht sinkt, bleibt die Zinsbelastung konstant und insgesamt höher als bei einem Annuitätendarlehen. In der Baufinanzierung wird ein Festdarlehen meist mit einem Tilgungsersatz kombiniert, etwa einem Bausparvertrag oder einer Versicherung, aus dem die Rückzahlung erfolgt. Für Kapitalanleger kann es steuerlich interessant sein, weil die Schuldzinsen voll als Werbungskosten anfallen. Das Risiko liegt darin, dass der Tilgungsersatz nicht ausreicht.
Passendes Angebot →
Festzins (Sollzinsbindung): Ein Festzins ist ein Sollzins, der für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, die Sollzinsbindung, unverändert bleibt. In der Baufinanzierung sind Zinsbindungen von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren verbreitet. Der Festzins verschafft Planungssicherheit, weil die Rate unabhängig von der Marktentwicklung gleich bleibt. Längere Bindungen sind in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden. Nach § 489 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen unabhängig von der Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine vorzeitige Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Passendes Angebot →
Finanzierungsplan: Ein Finanzierungsplan ist die Gegenüberstellung aller Kosten eines Immobilienvorhabens und der Mittel, mit denen sie gedeckt werden. Auf der Kostenseite stehen Kaufpreis oder Baukosten, Kauf- und Baunebenkosten sowie eine Reserve; auf der Mittelseite Eigenkapital, Bankdarlehen, Förderdarlehen und gegebenenfalls Bauspardarlehen. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenkapital ergibt den Darlehensbedarf. Ergänzt wird der Plan durch eine Übersicht der monatlichen Raten und der Haushaltsrechnung. Ein sauberer Finanzierungsplan ist die Grundlage jeder Kreditanfrage bei der Bank.
Passendes Angebot →
Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde, der für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung in Grundzügen darstellt (§ 5 BauGB). Er zeigt etwa Wohnbau-, Gewerbe-, Grün- und landwirtschaftliche Flächen. Anders als der Bebauungsplan ist er für Bürger nicht unmittelbar verbindlich und begründet kein Baurecht, bindet aber die Gemeinde: Bebauungspläne sind aus ihm zu entwickeln. Für Käufer ist er ein Hinweis darauf, wie sich die Umgebung eines Grundstücks künftig entwickeln kann, etwa ob Bauland ausgewiesen werden soll.
Passendes Angebot →
Flurkarte (Liegenschaftskarte): Die Flurkarte, heute amtlich Liegenschaftskarte, ist die maßstäbliche Darstellung aller Flurstücke eines Gebiets mit ihren Grenzen, Flurstücksnummern und Gebäuden. Sie ist Teil des Liegenschaftskatasters und wird von den Vermessungs- und Katasterämtern geführt, bei denen Sie auch Auszüge anfordern können. Die Flurkarte wird unter anderem für Bauanträge als Grundlage des amtlichen Lageplans, bei Grundstückskäufen und von Banken zur Objektprüfung benötigt. Sie zeigt die Grenzen, nicht aber Rechte und Lasten – diese ergeben sich aus dem Grundbuch.
Passendes Angebot →
Flurstück: Ein Flurstück ist ein vermessener, zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird. Flurstücke sind in Fluren und Gemarkungen organisiert und in der Flurkarte dargestellt. Vom Flurstück zu unterscheiden ist das Grundstück im Rechtssinne: Das ist die Fläche, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen ist, und sie kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Beim Immobilienkauf sollten Sie prüfen, ob alle genutzten Flächen, etwa Zufahrt oder Garage, tatsächlich mitverkauft werden.
Passendes Angebot →
Förderung des Wohneigentums: Die Förderung des Wohneigentums ist der Sammelbegriff für staatliche Maßnahmen, die Bau, Kauf oder Modernisierung selbstgenutzter Wohnimmobilien erleichtern. Dazu gehören vor allem zinsgünstige Förderdarlehen der KfW und der Landesförderbanken, Zuschüsse für energetische Sanierungen, Wohn-Riester, die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage. Einige Länder und Kommunen bieten zusätzlich eigene Programme, etwa für Familien. Die früheren allgemeinen Zulagen wie Eigenheimzulage und Baukindergeld sind ausgelaufen. Da sich Programme und Bedingungen häufig ändern, sollten Sie die Fördermöglichkeiten vor dem Kaufvertrag oder Baubeginn prüfen lassen.
Passendes Angebot →
Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, mit dem Sie sich heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in der Zukunft beginnt. Üblich sind Vorlaufzeiten von bis zu mehreren Jahren. Für die Vorlaufzeit berechnet die Bank einen Zinsaufschlag, der mit der Länge der Vorlaufzeit steigt; Bereitstellungszinsen fallen während dieser Zeit nicht an. Sie sind jedoch verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen, auch wenn die Marktzinsen bis dahin gesunken sind. Forward-Darlehen eignen sich für Kreditnehmer, die sich gegen steigende Zinsen absichern wollen.
Passendes Angebot →
Freistellungserklärung: Die Freistellungserklärung ist die Verpflichtung der Bank, die das Bauvorhaben eines Bauträgers finanziert, die verkaufte Wohnung oder das Haus aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Sie ist nach § 3 Abs. 1 MaBV Voraussetzung dafür, dass der Bauträger Zahlungen vom Käufer entgegennehmen darf. Die Bank sagt darin zu, die Lastenfreistellung zu erteilen, sobald der Käufer den geschuldeten Kaufpreis gezahlt hat, oder im Fall der Nichtvollendung die geleisteten Zahlungen zurückzuzahlen. Der Notar prüft das Vorliegen der Erklärung, bevor er die Fälligkeit der ersten Rate mitteilt.
Passendes Angebot →
Fremdkapital: Fremdkapital sind die Mittel, die nicht aus eigenem Vermögen stammen, sondern von Dritten geliehen werden. In der Immobilienfinanzierung sind das vor allem Bankdarlehen, Förderdarlehen, Bauspardarlehen und gegebenenfalls Privat- oder Arbeitgeberdarlehen. Der Bedarf an Fremdkapital ergibt sich aus den Gesamtkosten des Vorhabens einschließlich Nebenkosten abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher sind in der Regel Zinsen und monatliche Belastung. Bei Kapitalanlagen kann ein höherer Fremdkapitalanteil die Eigenkapitalrendite steigern, erhöht aber auch das Risiko.
Passendes Angebot →
Fundament: Das Fundament ist der Teil eines Bauwerks, der die Lasten des Gebäudes sicher in den Baugrund ableitet. Übliche Formen sind Streifen-, Einzel- und Plattenfundamente, bei tragfähigem Boden und Häusern ohne Keller häufig eine Bodenplatte. Die Wahl hängt vor allem von Baugrund, Grundwasserstand, Gebäudelast und Frostsicherheit ab. Grundlage der Planung sollte ein Baugrundgutachten sein, denn unerwartete Bodenverhältnisse gehören zu den häufigsten Ursachen für Mehrkosten beim Neubau. Diese Kosten sind bei Fertighausangeboten oft nicht im Festpreis enthalten.
Passendes Angebot →

G

g-Wert: Der g-Wert (Gesamtenergiedurchlassgrad) ist der Anteil der auf eine Verglasung treffenden Sonnenenergie, der in den Raum gelangt. Er wird als Dezimalzahl zwischen 0 und 1 oder in Prozent angegeben. Je höher der g-Wert, desto mehr Sonnenwärme dringt ein – das ist im Winter erwünscht, kann im Sommer aber zu Überhitzung führen. Sonnenschutzgläser haben daher einen niedrigen g-Wert. Zusammen mit dem U-Wert, der den Wärmeverlust beschreibt, ist der g-Wert eine wichtige Kennzahl bei der Auswahl von Fenstern für Neubau und Sanierung.
Passendes Angebot →
Gasbeton (Porenbeton): Gasbeton, heute meist Porenbeton genannt, ist ein Mauerstein aus Quarzsand, Kalk, Zement und Wasser, dem Aluminiumpulver als Treibmittel zugesetzt wird. Das Aluminium reagiert in der alkalischen Masse und bildet Wasserstoff, der zahlreiche feine Poren erzeugt; anschließend wird das Material unter Dampfdruck gehärtet. Porenbeton ist leicht, gut zu verarbeiten und wärmedämmend, aber weniger schalldämmend als schwere Baustoffe. Er wird häufig für Außen- und Innenwände im Einfamilienhausbau eingesetzt, oft ohne zusätzliche Außendämmung.
Passendes Angebot →
Gaube: Eine Gaube, auch Dachgaube, ist ein Dachaufbau, der aus einer geneigten Dachfläche herausragt und ein senkrechtes Fenster enthält. Sie schafft im Dachgeschoss mehr Kopfhöhe, nutzbare Wohnfläche sowie Licht und Belüftung. Verbreitete Formen sind Schlepp-, Giebel-, Walm- und Fledermausgauben. Der nachträgliche Einbau ist in der Regel baugenehmigungspflichtig, und Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen können Größe und Form begrenzen. Da eine Gaube die Wohnfläche erhöht, kann sie den Wert einer Immobilie steigern; die Kosten lassen sich über eine Modernisierungsfinanzierung abdecken.
Passendes Angebot →
Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftseigentum sind nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dazu gehören etwa tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Fenster und zentrale Leitungen. Es steht allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen gemeinsam zu. Verwaltet wird es durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter; die Kosten tragen die Eigentümer anteilig über das Hausgeld. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie den Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Erhaltungsrücklage prüfen.
Passendes Angebot →
Gesamtschuldner: Gesamtschuldner sind mehrere Schuldner, die eine Leistung in der Weise schulden, dass jeder die ganze Leistung zu erbringen verpflichtet ist, der Gläubiger sie aber nur einmal fordern darf (§ 421 BGB). In der Baufinanzierung unterschreiben Ehe- oder Lebenspartner den Darlehensvertrag häufig gemeinsam und haften dann gesamtschuldnerisch: Die Bank kann den gesamten Betrag von jedem Einzelnen verlangen. Im Innenverhältnis haften die Schuldner in der Regel zu gleichen Teilen. Bedenken Sie das besonders für den Fall einer Trennung, denn die Haftung besteht bis zur vollständigen Rückzahlung fort.
Passendes Angebot →
Geschossflächenzahl (GFZ): Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Kennzahl, die angibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 BauNVO). Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Beispiel: Bei einer GFZ von 0,8 dürfen auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück insgesamt 400 Quadratmeter Geschossfläche entstehen. Die GFZ wird im Bebauungsplan festgesetzt und bestimmt zusammen mit der Grundflächenzahl, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Sie beeinflusst damit auch den Bodenwert eines Grundstücks.
Passendes Angebot →
Gewährleistung (Mängelhaftung): Gewährleistung ist die gesetzliche Haftung des Verkäufers oder Unternehmers dafür, dass eine Sache oder Werkleistung frei von Mängeln ist. Beim Bauvertrag verjähren Mängelansprüche für Bauwerke nach § 634a BGB fünf Jahre nach der Abnahme; bei Vereinbarung der VOB/B beträgt die Regelfrist vier Jahre. Der Besteller kann zunächst Nacherfüllung verlangen, danach gegebenenfalls Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz. Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung für Sachmängel meist vertraglich ausgeschlossen, außer bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Dokumentieren Sie Mängel deshalb frühzeitig und schriftlich.
Passendes Angebot →
Gleitzinsdarlehen (variables Darlehen): Ein Gleitzinsdarlehen ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz, der sich regelmäßig an einen Referenzzins wie den Euribor anpasst. Steigen die Marktzinsen, steigt auch Ihre Rate; sinken sie, profitieren Sie. Ein Vorteil ist die Flexibilität: Nach § 489 Abs. 2 BGB können Sie ein variabel verzinstes Darlehen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ob der Anfangszins günstiger ist als bei einem Festzins, hängt von der Zinsstrukturkurve ab. Gleitzinsdarlehen eignen sich eher als Zwischenlösung oder für Kreditnehmer, die eine baldige Sondertilgung planen.
Passendes Angebot →
Globalgrundschuld (Globalbelastung): Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die auf einem ganzen Grundstück oder auf mehreren Grundstücken zugleich lastet (Gesamtgrundschuld, § 1132 BGB). Typisch ist sie beim Bauträger: Seine Bank sichert die Projektfinanzierung über eine Grundschuld auf dem gesamten Baugrundstück, das später in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird. Für Käufer bedeutet das, dass ihre Wohnung zunächst mitbelastet ist. Geschützt werden sie durch die Freistellungserklärung der Bank nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Notar überwacht, dass die Lastenfreistellung nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt.
Passendes Angebot →
Grenzabstand (Abstandsfläche): Der Grenzabstand ist der Mindestabstand, den Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Geregelt ist er über die Abstandsflächen in den Landesbauordnungen, die sich meist nach der Wandhöhe richten und ein landesrechtlich festgelegtes Mindestmaß vorsehen. Abstandsflächen sollen Belichtung, Belüftung und Brandschutz sichern. Ausnahmen gibt es etwa für Grenzgaragen oder Nebengebäude bis zu bestimmten Größen. Daneben regeln die Nachbarrechtsgesetze der Länder Abstände für Pflanzen und Einfriedungen. Beim Neubau oder Anbau sollten Sie die Abstandsflächen früh mit Ihrem Planer klären, weil sie die bebaubare Fläche begrenzen.
Passendes Angebot →
Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke sowie die daran bestehenden Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen eingetragen sind. Es wird vom Grundbuchamt beim Amtsgericht geführt und besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Vormerkungen, Abteilung III Grundpfandrechte wie Grundschulden. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB). Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Vor jedem Immobilienkauf sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen.
Passendes Angebot →
Grundbuchamt: Das Grundbuchamt ist die für die Führung der Grundbücher zuständige Stelle. Es ist in der Regel eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Grundbuchamt nimmt Eintragungen wie Eigentumswechsel, Grundschulden oder Vormerkungen vor, die meist vom Notar beantragt werden, und bewahrt die Grundakten auf. Außerdem erteilt es Grundbuchauszüge an Personen mit berechtigtem Interesse. Beim Immobilienkauf erhebt das Grundbuchamt Gebühren für Eigentumsumschreibung, Vormerkung und Grundschuldeintragung, die zu den Kaufnebenkosten zählen.
Passendes Angebot →
Grundbuchauszug: Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblatts einer Immobilie, die das Grundbuchamt auf Antrag erteilt. Er kann als einfacher oder als beglaubigter Auszug ausgestellt werden. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit Zustimmung des Eigentümers, Banken oder Notare haben. Der Auszug zeigt Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Für die Baufinanzierung verlangen Banken fast immer einen aktuellen Grundbuchauszug, um die Beleihung und den Rang der künftigen Grundschuld zu prüfen.
Passendes Angebot →
Grundbuchlasten: Grundbuchlasten sind Belastungen einer Immobilie, die im Grundbuch eingetragen sind. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte, in Abteilung III Grundpfandrechte wie Grundschulden. Beim Kauf werden Grundschulden des Verkäufers in der Regel mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, während Rechte in Abteilung II häufig übernommen werden müssen. Diese können Nutzung und Wert erheblich mindern. Prüfen Sie den Grundbuchauszug daher vor dem Notartermin und lassen Sie sich unklare Eintragungen erläutern.
Passendes Angebot →
Grunddienstbarkeit: Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, das belastete Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder dort bestimmte Handlungen zu untersagen (§ 1018 BGB). Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Steht das Recht einer bestimmten Person statt dem jeweiligen Nachbareigentümer zu, spricht man von einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Dienstbarkeiten können den Wert eines Grundstücks mindern oder erhöhen.
Passendes Angebot →
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder einer Immobilie anfällt (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; 2026 liegt er zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % etwa in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche unterliegen nicht der Steuer, wenn sie realistisch bewertet und gesondert ausgewiesen werden. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn das Finanzamt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.
Passendes Angebot →
Grundflächenzahl (GRZ): Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Kennzahl, die angibt, welcher Anteil eines Grundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf (§ 19 BauNVO). Beispiel: Bei einer GRZ von 0,4 darf auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück eine Grundfläche von 200 Quadratmetern überbaut werden. Maßgeblich ist die überbaute Fläche, nicht die Geschossfläche. Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen werden grundsätzlich mitgerechnet, die GRZ darf dafür aber in begrenztem Umfang überschritten werden. Die GRZ wird im Bebauungsplan festgesetzt und bestimmt zusammen mit der Geschossflächenzahl die mögliche Bebauung.
Passendes Angebot →
Grundpfandrecht: Ein Grundpfandrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem Grundstück, das einen Gläubiger berechtigt, sich bei Nichtzahlung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu befriedigen. Das BGB kennt Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld (§§ 1113 ff. BGB). In der Praxis der Baufinanzierung wird fast ausschließlich die Grundschuld verwendet. Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen; ihr Rang bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung in einer Zwangsversteigerung. Für die Bank ist das Grundpfandrecht die wichtigste Sicherheit eines Immobiliendarlehens.
Passendes Angebot →
Grundriss: Der Grundriss ist die zeichnerische Darstellung eines Geschosses in waagerechter Schnittansicht, meist im Maßstab 1:100 oder 1:50. Er zeigt Lage und Größe der Räume, Wände, Türen, Fenster und Treppen sowie häufig Flächenangaben. Grundrisse sind Bestandteil der Bauantragsunterlagen und wichtig für die Planung von Neubau und Umbau. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehören sie zu den zentralen Unterlagen, und auch Banken fordern sie zur Objektprüfung und zur Plausibilisierung der Wohnfläche an.
Passendes Angebot →
Grundschuld: Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das den Berechtigten befugt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen (§ 1191 BGB). Anders als die Hypothek ist sie nicht vom Bestand einer Forderung abhängig; die Verbindung zum Darlehen wird über eine Sicherungsabrede (Zweckerklärung) hergestellt. Deshalb kann sie nach Tilgung bestehen bleiben und für neue Darlehen genutzt oder an eine andere Bank abgetreten werden. Bestellt wird sie durch notarielle Urkunde, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Sie ist die Standardsicherheit in der Baufinanzierung.
Passendes Angebot →
Grundschuldbestellung: Die Grundschuldbestellung ist die Begründung einer Grundschuld zugunsten eines Gläubigers, meist der finanzierenden Bank. Der Eigentümer bewilligt die Eintragung in einer notariellen Urkunde, die in der Regel eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält; anschließend trägt das Grundbuchamt die Grundschuld in Abteilung III ein. Beim Kauf wird die Grundschuld häufig schon vor der Eigentumsumschreibung aufgrund einer Belastungsvollmacht des Verkäufers bestellt. Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung trägt der Käufer beziehungsweise Kreditnehmer.
Passendes Angebot →
Grundschuldzinsen: Grundschuldzinsen sind die dinglichen Zinsen, die zusammen mit einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Sie haben mit dem vereinbarten Darlehenszins nichts zu tun und liegen in der Regel deutlich darüber. Sie dienen der Bank als zusätzlicher Sicherungsrahmen, um im Verwertungsfall auch rückständige Zinsen, Kosten und sonstige Forderungen aus dem Grundstück decken zu können. Für den Kreditnehmer entsteht dadurch im Normalfall keine zusätzliche Zahlung. Bei einer späteren Abtretung der Grundschuld an eine andere Bank kann der eingetragene Zinsrahmen ebenfalls genutzt werden.
Passendes Angebot →
Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Seit dem 01.01.2025 wird sie nach der Grundsteuerreform berechnet: Grundlage ist entweder der Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell, multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Die Einheitswerte haben dafür keine Bedeutung mehr. Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich gezahlt. Vermieter können sie als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Passendes Angebot →
Gutachten (Verkehrswertgutachten): Ein Verkehrswertgutachten ist die schriftliche Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie durch einen Sachverständigen oder den Gutachterausschuss. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Gutachten werden etwa bei Erbschaft, Scheidung, Streitigkeiten mit dem Finanzamt oder vor einem Verkauf benötigt. Für die Baufinanzierung ermittelt die Bank dagegen in der Regel den eigenen Beleihungswert.
Passendes Angebot →

H

Halbgeschoss: Ein Halbgeschoss ist ein Geschoss, das gegenüber den benachbarten Ebenen um etwa eine halbe Geschosshöhe versetzt ist, wie bei Split-Level-Häusern, oder das nur eine reduzierte Höhe oder Fläche aufweist, etwa ein teilweise ausgebautes Dach- oder Sockelgeschoss. Ob ein Halbgeschoss baurechtlich als Vollgeschoss zählt, bestimmt sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Das ist wichtig, weil Bebauungspläne häufig die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festsetzen. Bei der Wohnflächenberechnung werden Flächen mit geringer lichter Höhe nur anteilig oder gar nicht angerechnet.
Passendes Angebot →
Hausanschluss: Der Hausanschluss ist die Verbindung eines Gebäudes mit den öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetzen, also Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme und Telekommunikation. Die Leitungen werden vom Netz im Straßenraum bis zur Übergabestelle im Gebäude verlegt, etwa in einen Hausanschlussraum. Die Kosten berechnen die jeweiligen Netzbetreiber; sie gehören zu den Baunebenkosten und können je nach Entfernung und Bodenverhältnissen erheblich sein. Beim Neubau sollten Sie die Anschlüsse frühzeitig beantragen, da Wartezeiten den Bauablauf und den Einzugstermin verzögern können.
Passendes Angebot →
Hausordnung: Die Hausordnung ist ein Regelwerk für das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus, etwa zu Ruhezeiten, Reinigungspflichten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Müllentsorgung. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird sie von den Eigentümern beschlossen und gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Für Mieter ist sie verbindlich, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. Die Hausordnung darf nur den Gebrauch regeln, nicht aber neue Zahlungspflichten begründen. Ihre Einhaltung überwacht in der Praxis häufig die Hausverwaltung.
Passendes Angebot →
Hausratversicherung: Die Hausratversicherung ist eine Sachversicherung, die den beweglichen Hausrat einer Wohnung, etwa Möbel, Kleidung, Elektrogeräte und Wertsachen, gegen bestimmte Gefahren absichert. Versichert sind in der Regel Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus nach einem Einbruch; Elementarschäden sind meist nur mit Zusatzbaustein gedeckt. Das Gebäude selbst ist dagegen über die Wohngebäudeversicherung abgesichert. Wichtig ist eine ausreichende Versicherungssumme, damit keine Unterversicherung entsteht. Nach einem Umzug in eine Eigentumsimmobilie sollten Sie die Summe an die neue Wohnfläche anpassen.
Hausverwaltung: Eine Hausverwaltung ist ein Dienstleister, der Immobilien im Auftrag der Eigentümer kaufmännisch, technisch und rechtlich betreut. Zu unterscheiden sind die WEG-Verwaltung, die das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet (§§ 26 ff. WEG), die Mietverwaltung für vermietete Häuser und die Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen. Zu den Aufgaben gehören etwa Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Betriebskostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung und die Beauftragung von Handwerkern. Gewerbliche Verwalter benötigen eine Erlaubnis nach § 34c GewO; Wohnungseigentümer haben Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.
Herstellungskosten: Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die für die Errichtung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung eines Gebäudes anfallen (§ 255 Abs. 2 HGB). Dazu gehören Baukosten, Honorare für Architekten und Statiker, Baugenehmigungsgebühren und Hausanschlüsse, nicht aber die Kosten für das Grundstück. Bei vermieteten Immobilien bilden die Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Auch umfangreiche Sanierungen kurz nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und sind dann nicht sofort, sondern nur über die AfA abziehbar.
Passendes Angebot →
HOAI: Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine Verordnung, die die Berechnung der Honorare für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren regelt. Sie gliedert die Leistungen in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Seit der Reform 2021 infolge eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs sind die Honorarsätze nicht mehr verbindlich, sondern dienen als Orientierung; das Honorar ist frei vereinbar und soll in Textform festgehalten werden. Für Bauherren ist die HOAI wichtig, um Architektenangebote nachvollziehen und die Baunebenkosten realistisch einplanen zu können.
Passendes Angebot →
Hypothek: Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung einer bestimmten Forderung an einem Grundstück bestellt wird (§§ 1113 ff. BGB). Sie ist akzessorisch, also in Bestand und Höhe an die gesicherte Forderung gebunden: Mit der Tilgung des Darlehens verringert sich die Hypothek entsprechend und kann nicht ohne Weiteres für neue Kredite genutzt werden. Aus diesem Grund hat die flexiblere Grundschuld die Hypothek in der Baufinanzierung weitgehend verdrängt. Umgangssprachlich wird „Hypothek“ dennoch oft als Synonym für jedes Immobiliendarlehen verwendet.
Passendes Angebot →
Hypothekenbank (Pfandbriefbank): Eine Hypothekenbank ist ein Kreditinstitut, das sich auf langfristige, durch Grundpfandrechte gesicherte Immobilienkredite spezialisiert hat und diese über die Ausgabe von Pfandbriefen refinanziert. Seit Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes im Jahr 2005 spricht man von Pfandbriefbanken; das Pfandbriefgeschäft dürfen alle Kreditinstitute mit entsprechender Erlaubnis der BaFin betreiben. Das Gesetz stellt strenge Anforderungen an die Deckungswerte, etwa die Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswerts. Pfandbriefbanken zählen zu den wichtigen Anbietern langfristiger Baufinanzierungen.
Passendes Angebot →
Hypothekendarlehen: Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie gesichert ist. Trotz des Namens erfolgt die Absicherung heute fast immer über eine Grundschuld statt über eine Hypothek. Hypothekendarlehen werden meist als Annuitätendarlehen mit fester Sollzinsbindung vergeben und dienen dem Kauf, Bau oder der Modernisierung von Immobilien. Wegen der dinglichen Sicherheit sind die Zinsen in der Regel deutlich niedriger als bei ungesicherten Ratenkrediten. Der Begriff wird häufig gleichbedeutend mit Baufinanzierung oder Immobilienkredit verwendet.
Passendes Angebot →

I

Immobilienfinanzierung: Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für die Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Modernisierung von Immobilien mit Fremdkapital. Sie umfasst selbstgenutztes Wohneigentum ebenso wie vermietete Kapitalanlagen und Gewerbeimmobilien. Typische Bausteine sind Annuitätendarlehen, Förderdarlehen, Bauspardarlehen und bei Bedarf Zwischenfinanzierungen. Die passende Struktur hängt von Eigenkapital, Einkommen, Verwendungszweck, gewünschter Zinsbindung und Tilgung ab. Ein Finanzierungsvermittler vergleicht Angebote mehrerer Banken und stimmt die einzelnen Bausteine aufeinander ab.
Passendes Angebot →
Immobilienfonds: Ein Immobilienfonds ist ein Investmentvermögen, das Anlegergelder bündelt und in Immobilien oder Immobiliengesellschaften investiert. Zu unterscheiden sind offene Immobilienfonds, deren Anteile grundsätzlich zurückgegeben werden können, und geschlossene Fonds (geschlossene alternative Investmentfonds), bei denen das Kapital für eine feste Laufzeit gebunden ist. Rechtsgrundlage ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Anleger erwerben keine eigene Immobilie, sondern Fondsanteile. Offene Fonds unterliegen Mindesthalte- und Kündigungsfristen, geschlossene Fonds bergen unternehmerische Risiken bis zum Totalverlust.
Indexmiete: Eine Indexmiete ist eine Miete, deren Höhe an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt ist (§ 557b BGB). Steigt oder sinkt der Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit der Indexvereinbarung sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen; Erhöhungen wegen Modernisierung nur eingeschränkt möglich. Für Vermieter sichert die Indexmiete einen Inflationsausgleich, für Mieter bedeutet sie bei hoher Inflation schnell steigende Kosten.
Passendes Angebot →
Instandhaltung: Instandhaltung ist der Oberbegriff für alle Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes erhalten, also Wartung, Inspektion und die Beseitigung von Abnutzungs- und Alterungsschäden. Sie sichert den Wert der Immobilie und beugt teuren Folgeschäden vor. Steuerlich können Vermieter Instandhaltungskosten als Werbungskosten abziehen; Selbstnutzer können lediglich die Lohnkosten für Handwerkerleistungen anteilig nach § 35a EStG geltend machen. Instandhaltungskosten sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegbar. Eigentümer sollten für Instandhaltung regelmäßig Rücklagen bilden.
Passendes Angebot →
Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage): Die Instandhaltungsrücklage, seit der WEG-Reform 2020 gesetzlich Erhaltungsrücklage genannt, ist ein Geldbetrag, den eine Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ansammelt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie wird über das monatliche Hausgeld finanziert und gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Die Beiträge werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Höhe der Rücklage und geplante Maßnahmen prüfen, denn eine zu geringe Rücklage kann Sonderumlagen nach sich ziehen.
Passendes Angebot →

J

Jahresabrechnung: Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr, die der Verwalter nach § 28 Abs. 2 WEG aufstellt. Auf ihrer Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan. Die Abrechnung enthält auch die Entwicklung der Erhaltungsrücklage. Vermietende Eigentümer nutzen sie als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber ihren Mietern, die innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB).
Jahresheizwärmebedarf: Der Jahresheizwärmebedarf ist die rechnerisch ermittelte Wärmemenge, die einem Gebäude pro Jahr zugeführt werden muss, um die gewünschte Innentemperatur zu halten. Er wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben und berücksichtigt Wärmeverluste über Gebäudehülle und Lüftung sowie solare und interne Wärmegewinne. Nicht enthalten sind Verluste der Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung; diese fließen in End- und Primärenergiebedarf ein. Ein niedriger Heizwärmebedarf ist ein Zeichen für gute Dämmung und dichte Bauweise und wirkt sich positiv auf Heizkosten und Förderfähigkeit aus.
Passendes Angebot →
Jahresnutzungsgrad: Der Jahresnutzungsgrad ist das Verhältnis der von einer Heizungsanlage über ein Jahr abgegebenen Nutzwärme zur dafür eingesetzten Energie. Er beschreibt also die tatsächliche Effizienz im Betrieb und berücksichtigt auch Verluste durch Ein- und Ausschalten, Bereitschaft und Teillast. Deshalb liegt er in der Regel unter dem Wirkungsgrad, der für den Volllastbetrieb angegeben wird. Bei Wärmepumpen wird stattdessen die Jahresarbeitszahl verwendet. Ein niedriger Jahresnutzungsgrad kann darauf hinweisen, dass sich ein Heizungstausch oder eine Optimierung lohnt.
Passendes Angebot →
Jahresrohertrag: Der Jahresrohertrag ist die Summe der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren jährlichen Erträge einer Immobilie, in der Regel die Nettokaltmiete ohne umlagefähige Betriebskosten. Er ist Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag. In der Praxis dient der Jahresrohertrag auch zur Berechnung des Kaufpreisfaktors, also des Verhältnisses von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Bei der Finanzierung von Kapitalanlagen setzen Banken nachhaltig erzielbare statt vereinbarter Spitzenmieten an.
Passendes Angebot →

K

K-Wert: Der K-Wert ist die frühere Bezeichnung für den Wärmedurchgangskoeffizienten, der heute U-Wert heißt. Er gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter Bauteilfläche und pro Grad Temperaturunterschied zwischen innen und außen durch ein Bauteil verloren geht, gemessen in Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Je kleiner der Wert, desto besser dämmt das Bauteil. In älteren Bauunterlagen und Energieberechnungen findet sich noch der K-Wert. Mindestanforderungen an U-Werte bei Neubau und Sanierung regelt seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das GEG abgelöst hat.
Passendes Angebot →
Kaltdach: Ein Kaltdach ist ein belüftetes, zweischaliges Dach, bei dem zwischen Wärmedämmung und Dacheindeckung eine durchlüftete Luftschicht liegt. Die Luftströmung führt Feuchtigkeit ab, die aus dem Gebäude in die Konstruktion gelangt, und verbessert im Sommer den Hitzeschutz. Bei Flachdächern wird der Begriff ebenso verwendet. Das Gegenstück ist das Warmdach, bei dem Dämmung und Abdichtung ohne Hinterlüftung direkt aufeinanderliegen. Welche Bauweise sinnvoll ist, hängt von Dachform, Dämmkonzept und Nutzung des Dachgeschosses ab; bei einer Dachsanierung sollte dies ein Fachplaner beurteilen.
Passendes Angebot →
Kapitaldienstfähigkeit: Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit eines Kreditnehmers, die laufenden Zins- und Tilgungszahlungen (Kapitaldienst) dauerhaft aus seinen Einnahmen zu bestreiten. Banken prüfen sie vor jeder Darlehenszusage anhand einer Haushaltsrechnung, in der Einkommen, Lebenshaltungskosten, bestehende Verpflichtungen und bei Kapitalanlagen die angesetzten Mieteinnahmen gegenübergestellt werden. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist diese Prüfung gesetzlich vorgeschrieben (§ 505b BGB). Der Wert der Immobilie allein reicht dafür nicht aus. Bei der Baufinanzierung bestimmt die Kapitaldienstfähigkeit maßgeblich, welche Darlehenshöhe und Rate möglich sind.
Passendes Angebot →
Kataster (Liegenschaftskataster): Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke und Gebäude eines Landes. Es besteht aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) und beschreibenden Angaben wie Lage, Größe und tatsächlicher Nutzung der Flurstücke. Geführt wird es von den Vermessungs- und Katasterämtern der Länder. Das Kataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung: Die Angaben im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs beruhen auf ihm, die Eigentümerangaben werden umgekehrt aus dem Grundbuch übernommen. Für Bauanträge, Grundstücksteilungen und Vermessungen ist das Kataster unverzichtbar.
Passendes Angebot →
Kaution (Mietsicherheit): Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses für dessen Ansprüche aus dem Mietvertrag leistet. Bei Wohnraum darf sie höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen (§ 551 BGB). Der Mieter kann sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Möglich sind auch Sparbuchverpfändung oder Bürgschaft. Nach Auszug darf der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist in Anspruch nehmen.
Passendes Angebot →
Kellerwanne (weiße und schwarze Wanne): Eine Kellerwanne ist die durchgehende Abdichtung eines Kellers gegen Bodenfeuchte und drückendes Grundwasser, bestehend aus Bodenplatte und Außenwänden. Bei der weißen Wanne übernimmt wasserundurchlässiger Beton (WU-Beton) selbst die Abdichtung. Bei der schwarzen Wanne wird eine zusätzliche Abdichtung aus Bitumen oder Kunststoffbahnen auf der Außenseite aufgebracht. Welche Ausführung nötig ist, hängt vom Grundwasserstand und dem Baugrundgutachten ab. Fehler bei der Abdichtung führen zu teuren Feuchteschäden, weshalb die Ausführung sorgfältig überwacht werden sollte.
Passendes Angebot →
KfW: Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die Förderbank des Bundes und der Länder mit Sitz in Frankfurt am Main. Im Immobilienbereich vergibt sie zinsgünstige Förderkredite und Zuschüsse, etwa für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, klimafreundlichen Neubau, energetische Sanierung und altersgerechten Umbau. KfW-Kredite werden nicht direkt, sondern über Banken, Sparkassen und Finanzierungsvermittler beantragt. Die Programme und Konditionen ändern sich regelmäßig. Wichtig: Viele Förderungen müssen beantragt werden, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben oder mit dem Vorhaben beginnen.
Passendes Angebot →
KfW-Darlehen: Ein KfW-Darlehen ist ein Förderkredit der KfW, der über eine Bank oder Sparkasse beantragt und ausgezahlt wird. Typische Merkmale sind vergleichsweise günstige Zinsen, lange Zinsbindungen, mögliche tilgungsfreie Anlaufjahre und je nach Programm Tilgungszuschüsse. Die Finanzierungsbank prüft Bonität und Sicherheiten und haftet gegenüber der KfW, weshalb ein KfW-Darlehen in der Regel mit einem Bankdarlehen kombiniert wird. In der Baufinanzierung lassen sich KfW-Darlehen für Kauf, Neubau oder Sanierung einbinden. Die Programmbedingungen, etwa Einkommensgrenzen oder Effizienzanforderungen, sollten Sie vor Antragstellung prüfen.
Passendes Angebot →
KfW-Wohneigentumsprogramm: Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124) ist ein Förderkredit der KfW für den Bau oder Kauf selbstgenutzter Wohnimmobilien, etwa eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Es kann auch für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen genutzt werden. Der Kredit ist auf einen Höchstbetrag je Vorhaben begrenzt und wird über die Hausbank oder einen Finanzierungsvermittler beantragt. Er lässt sich mit weiteren Förderprogrammen und einem Bankdarlehen kombinieren. Der Antrag muss vor Unterzeichnung des Kaufvertrags oder vor Baubeginn gestellt werden.
Passendes Angebot →
Klinker: Klinker sind Mauerziegel, die bei sehr hohen Temperaturen bis zur Sinterung gebrannt werden. Dadurch wird der Scherben besonders dicht, nimmt kaum Wasser auf und ist sehr widerstandsfähig gegen Frost, Witterung und mechanische Beanspruchung. Klinker werden vor allem für Sichtmauerwerk an Fassaden, als Verblender vor einer gedämmten Außenwand sowie für Pflasterflächen verwendet. Eine Klinkerfassade ist in der Anschaffung teurer als eine Putzfassade, gilt aber als sehr langlebig und pflegeleicht. In Norddeutschland ist sie besonders verbreitet.
Passendes Angebot →
Konsumentenkredit (Ratenkredit): Ein Konsumentenkredit ist ein Darlehen an Privatpersonen für private Zwecke, das meist ohne Grundschuld vergeben und in festen monatlichen Raten zurückgezahlt wird. Wegen der fehlenden dinglichen Sicherheit sind die Zinsen in der Regel höher als bei einer Baufinanzierung. Für kleinere Modernisierungen kann ein solcher Kredit sinnvoll sein. Bei der Baufinanzierung spielen bestehende Ratenkredite eine wichtige Rolle: Die Banken ziehen die Raten in der Haushaltsrechnung vom verfügbaren Einkommen ab, was die mögliche Darlehenshöhe verringert. Oft lohnt es sich, teure Ratenkredite vorab abzulösen.
Passendes Angebot →
Kostenvoranschlag: Ein Kostenvoranschlag ist eine fachmännische Berechnung der voraussichtlichen Kosten einer Werkleistung, etwa einer Handwerker- oder Bauleistung. Er ist im Zweifel nicht zu vergüten (§ 632 Abs. 3 BGB) und grundsätzlich unverbindlich. Zeigt sich jedoch, dass die Kosten wesentlich überschritten werden, muss der Unternehmer dies unverzüglich anzeigen, und der Besteller kann den Vertrag kündigen (§ 649 BGB). Wird ausdrücklich ein verbindlicher Festpreis vereinbart, ist dieser bindend. Für Bauherren sind mehrere vergleichbare Kostenvoranschläge eine wichtige Grundlage für Finanzierungsplan und Bankgespräch.
Passendes Angebot →
Kreditkonsolidierung: Eine Kreditkonsolidierung ist die Zusammenfassung mehrerer bestehender Kredite zu einem einzigen neuen Darlehen. Ziel ist meist eine niedrigere Gesamtbelastung, eine bessere Übersicht und nur noch eine monatliche Rate. Sinnvoll ist das vor allem, wenn der neue Kredit günstiger ist als die abgelösten Einzelkredite, etwa teure Dispo- oder Ratenkredite. Eine längere Laufzeit senkt zwar die Rate, kann aber die Gesamtzinskosten erhöhen. Immobilieneigentümer können Konsumschulden unter Umständen in eine grundpfandrechtlich gesicherte Finanzierung einbinden, was die Zinslast deutlich senken kann.
Passendes Angebot →
Kubatur (umbauter Raum): Die Kubatur ist der räumliche Inhalt eines Gebäudes in Kubikmetern, früher als umbauter Raum bezeichnet und heute meist als Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 ermittelt. Sie ergibt sich aus den äußeren Maßen des Gebäudes, also Länge, Breite und Höhe. Die Kubatur dient Planern und Sachverständigen zur Baukostenschätzung und wird in manchen Bebauungsplänen als Maß der baulichen Nutzung (Baumassenzahl) herangezogen. Auch bei der Wertermittlung und für den Versicherungswert von Gebäuden spielt sie eine Rolle.
Passendes Angebot →

L

Lageplan: Der Lageplan ist eine maßstabsgerechte Zeichnung, die ein Grundstück mit seinen Grenzen, vorhandenen und geplanten Gebäuden, Abstandsflächen, Zufahrten und Nachbargrundstücken zeigt. Er basiert auf der Liegenschaftskarte des Katasteramts und gehört zu den Bauvorlagen, die mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen. Für Neubauten verlangen viele Bundesländer einen qualifizierten Lageplan, der von einem Vermessungsingenieur erstellt wird. In der Praxis ist der Lageplan auch beim Grundstückskauf hilfreich: Er zeigt, wie das Haus auf dem Grundstück platziert werden kann und welche Flächen frei bleiben müssen.
Passendes Angebot →
Laibung: Die Laibung (auch Leibung) ist die seitliche und obere Innenfläche einer Maueröffnung, also die Fläche, die bei einem Fenster oder einer Tür quer zur Wand verläuft. Man unterscheidet die Innen- und die Außenlaibung. Bei der Sanierung ist die Laibung ein typischer Schwachpunkt: Wird eine Fassade gedämmt oder werden neue Fenster eingebaut, sollte auch die Laibung gedämmt und luftdicht angeschlossen werden. Andernfalls entstehen Wärmebrücken, an denen sich Feuchtigkeit und Schimmel bilden können.
Landesbauordnung: Die Landesbauordnung (LBO) ist das Gesetz eines Bundeslandes, das die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Gebäude regelt, etwa Standsicherheit, Brandschutz, Abstandsflächen, Rettungswege und Stellplätze. Sie legt außerdem fest, welche Vorhaben genehmigungspflichtig, genehmigungsfrei oder nur anzeigepflichtig sind. Jedes der 16 Bundesländer hat eine eigene Bauordnung, die sich an der Musterbauordnung orientiert. Davon zu unterscheiden ist das Bauplanungsrecht im Baugesetzbuch, das regelt, ob und was auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Vor einem Bau- oder Umbauvorhaben sollten Sie die Regeln Ihres Bundeslandes prüfen.
Passendes Angebot →
Legitimation: Die Legitimation ist die gesetzlich vorgeschriebene Identitätsprüfung eines Kunden durch die Bank, bevor ein Konto eröffnet oder ein Kredit vergeben wird. Grundlage sind die Sorgfaltspflichten des Geldwäschegesetzes (GwG). Geprüft werden Name, Geburtsdatum, Anschrift und Staatsangehörigkeit anhand eines gültigen Ausweisdokuments. Üblich sind Verfahren wie PostIdent, VideoIdent, die Online-Ausweisfunktion oder die Prüfung in einer Filiale. Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Legitimation meist kurz vor der Vertragsunterzeichnung; ohne sie darf die Bank das Darlehen nicht ausreichen.
Passendes Angebot →
Leichtbeton: Leichtbeton ist ein Beton mit einer geringeren Trockenrohdichte als Normalbeton, nach Norm höchstens 2.000 kg/m³. Erreicht wird dies durch leichte, porige Gesteinskörnungen wie Blähton, Bims oder Blähschiefer oder durch einen hohen Anteil an Luftporen. Leichtbeton wiegt weniger und dämmt besser als Normalbeton, ist dafür aber in der Regel weniger tragfähig. Im Wohnungsbau wird er vor allem in Form von Mauersteinen und Wandelementen eingesetzt. Für stark belastete Bauteile wie Decken oder Fundamente kommt meist Normalbeton zum Einsatz.
Leistungsverzeichnis: Das Leistungsverzeichnis (LV) ist die in einzelne Positionen gegliederte Beschreibung aller Bauleistungen eines Projekts, jeweils mit Menge, Einheit und technischer Beschreibung. Es ist das Kernstück der Leistungsbeschreibung und die Grundlage für Ausschreibung, Angebotsvergleich und Abrechnung. Bieter tragen ihre Einheits- und Gesamtpreise direkt in das LV ein, sodass Angebote vergleichbar werden. Bei öffentlichen Aufträgen richtet sich die Leistungsbeschreibung nach der VOB/A. Für Bauherren gilt: Was im Leistungsverzeichnis fehlt, ist nicht beauftragt und wird später häufig als Nachtrag berechnet.
Passendes Angebot →
Lichte Höhe: Die lichte Höhe ist der senkrechte Abstand zwischen der Oberkante des fertigen Fußbodens und der Unterkante der fertigen Decke eines Raumes. Sie gibt an, wie viel Raumhöhe tatsächlich nutzbar ist. Die Landesbauordnungen schreiben für Aufenthaltsräume Mindesthöhen vor, häufig 2,40 m, mit Abweichungen etwa für Dachgeschosse. Die lichte Höhe ist auch für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung wichtig: Flächen unter 1 m Höhe zählen nicht, Flächen zwischen 1 und 2 m nur zur Hälfte. Bei Dachgeschosswohnungen kann das die Wohnfläche deutlich verringern.
Liegenschaftsamt: Das Liegenschaftsamt ist die Stelle einer Kommune, die die Grundstücke und Gebäude im Eigentum der Gemeinde verwaltet, kauft, verkauft und verpachtet. Wenn Sie ein Baugrundstück von der Gemeinde erwerben möchten, etwa in einem Neubaugebiet, ist das Liegenschaftsamt in der Regel Ihr Ansprechpartner. Nicht zu verwechseln ist es mit dem Katasteramt (Vermessungsamt), das das amtliche Liegenschaftskataster mit Flurkarten und Grundstücksbeschreibungen führt, und mit dem Grundbuchamt beim Amtsgericht, das die Eigentumsverhältnisse und Belastungen im Grundbuch einträgt.
Passendes Angebot →
Lineare Abschreibung: Die lineare Abschreibung (lineare AfA) ist eine Methode, bei der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts in gleichbleibenden jährlichen Beträgen steuerlich geltend gemacht werden. Bei vermieteten Gebäuden ist sie nach § 7 Abs. 4 EStG der Regelfall; abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Der Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab: für Wohngebäude in der Regel 2 %, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 % und bei Fertigstellung ab 2023 3 % pro Jahr. Für bestimmte Neubauten ist alternativ eine degressive Abschreibung möglich.
Passendes Angebot →
Loggia: Eine Loggia ist ein nach außen offener, überdachter Freisitz, der in den Baukörper eingeschnitten ist und nicht über die Fassade hinausragt. Anders als ein Balkon ist sie meist auf drei Seiten von Wänden umgeben. Dadurch ist eine Loggia besser vor Wind und Einsicht geschützt. Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung wird eine Loggia wie ein Balkon in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Wird eine Loggia verglast, kann sich die Anrechnung ändern; in einer Eigentümergemeinschaft ist dafür meist ein Beschluss nötig.
Löschungsbewilligung: Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung eines Gläubigers, dass er mit der Löschung seines Rechts im Grundbuch einverstanden ist, meist einer Grundschuld nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens. Grundlage ist § 19 GBO; die Erklärung muss notariell beglaubigt sein. Für die Löschung eines Grundpfandrechts ist zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich (§ 27 GBO). Die Grundschuld erlischt nicht automatisch mit der letzten Rate. Sie können sie löschen lassen oder stehen lassen, um sie später für eine neue Finanzierung zu nutzen. Beim Verkauf verlangt der Käufer in der Regel eine lastenfreie Übergabe.
Passendes Angebot →

M

Makler: Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, der gegen Provision Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf- oder Mietverträgen nachweist oder vermittelt. Er benötigt eine Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB nur, wenn ein Maklervertrag besteht und der Hauptvertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit Ende 2020 besondere Regeln zur Provisionsteilung (§§ 656a ff. BGB). Bei Wohnungsvermietungen gilt das Bestellerprinzip.
Passendes Angebot →
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Verordnung zur Gewerbeordnung, die Pflichten von Gewerbetreibenden nach § 34c GewO regelt, also von Maklern, Bauträgern und Baubetreuern. Für Käufer ist vor allem der Schutz beim Bauträgerkauf wichtig: Der Bauträger darf Zahlungen erst nach Baufortschritt verlangen, höchstens in bis zu sieben Raten nach dem Ratenplan des § 3 MaBV, und erst, wenn bestimmte Sicherheiten vorliegen, etwa eine Auflassungsvormerkung und die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten. So soll verhindert werden, dass Sie im Fall einer Insolvenz des Bauträgers für nicht erbrachte Leistungen bezahlt haben.
Passendes Angebot →
Mängelhaftung: Die Mängelhaftung (Gewährleistung) ist die gesetzliche Pflicht eines Verkäufers oder Bauunternehmers, für Mängel einzustehen, die bei Übergabe oder Abnahme vorhanden sind. Beim Kauf gelten die §§ 434 ff. BGB, beim Bauvertrag die §§ 633 ff. BGB. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren in der Regel nach fünf Jahren ab Abnahme, bei vereinbarter VOB/B nach vier Jahren. Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung meist vertraglich ausgeschlossen; das gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Dokumentieren Sie Mängel daher frühzeitig schriftlich und mit Fotos.
Passendes Angebot →
Mansarde: Eine Mansarde ist ein Raum oder eine Wohnung im Dachgeschoss, ursprünglich unter einem Mansarddach. Das Mansarddach ist im unteren Bereich steil und im oberen Bereich flacher geneigt, wodurch unter dem Dach mehr nutzbare Raumhöhe entsteht als bei einem einfachen Satteldach. Umgangssprachlich wird der Begriff heute oft für jede ausgebaute Dachwohnung verwendet. Beim Kauf oder bei der Vermietung sollten Sie auf die Wohnflächenberechnung achten, denn Dachschrägen reduzieren die anrechenbare Fläche. Auch Wärmeschutz im Sommer und Fluchtwege sind typische Prüfpunkte.
Marktwert: Der Marktwert ist der Preis, der für eine Immobilie zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Nach § 194 BauGB ist er gleichbedeutend mit dem Verkehrswert. Vom Marktwert zu unterscheiden ist der Beleihungswert, den Banken für die Kreditvergabe ansetzen: Er ist vorsichtiger ermittelt, soll langfristig Bestand haben und liegt deshalb meist unter dem Marktwert. Für die Frage, wie viel Darlehen eine Bank zu welchen Konditionen gewährt, ist daher der Beleihungswert entscheidend, nicht der Kaufpreis allein.
Passendes Angebot →
Massivbau: Massivbau ist eine Bauweise, bei der die tragenden Wände aus mineralischen Baustoffen wie Ziegel, Kalksandstein, Porenbeton oder Beton errichtet werden. Im Gegensatz dazu stehen Holzbau, Holzrahmen- und viele Fertighausbauweisen, bei denen die Tragkonstruktion aus Holz besteht. Massivbauten gelten als langlebig, speichern Wärme gut und bieten meist einen guten Schallschutz. Da mit Mörtel und Beton gearbeitet wird, sind die Bauzeiten durch Trocknungsphasen oft länger. Für Banken und Gutachter ist die Bauweise ein Faktor bei der Bewertung, entscheidender sind jedoch Lage, Zustand und Ausführungsqualität.
Passendes Angebot →
Mischgebiet: Ein Mischgebiet (MI) ist ein Baugebiet nach § 6 der Baunutzungsverordnung, das dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben dient, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind dort unter anderem Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Gastronomie und Handwerksbetriebe. Welche Nutzungen konkret erlaubt sind, ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Für Käufer bedeutet ein Mischgebiet, dass mehr Lärm und Verkehr hinzunehmen sind als in einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet. Davon zu unterscheiden ist das urbane Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO.
Passendes Angebot →
Modernisierung: Modernisierung ist die bauliche Verbesserung eines Gebäudes, die über die bloße Instandhaltung hinausgeht, etwa durch Energieeinsparung, bessere Ausstattung oder höheren Wohnwert. Im Mietrecht definiert § 555b BGB, was als Modernisierung gilt. Vermieter können nach § 559 BGB jährlich bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, begrenzt durch Kappungsgrenzen. Reine Reparaturen sind nicht umlagefähig. Für Eigentümer lässt sich eine Modernisierung über ein Modernisierungsdarlehen, eine Aufstockung der Baufinanzierung oder Förderprogramme finanzieren.
Passendes Angebot →
Muskelhypothek: Die Muskelhypothek ist die Eigenleistung, die Bauherren oder Käufer durch eigene Arbeit am Bau oder bei der Renovierung erbringen, etwa beim Malern, Fliesenlegen oder Innenausbau. Sie spart Handwerkerkosten und kann von Banken in begrenztem Umfang wie Eigenkapital berücksichtigt werden. Voraussetzung ist in der Regel eine nachvollziehbare Aufstellung der geplanten Arbeiten und der eingesparten Kosten. Planen Sie realistisch: Verzögerungen durch fehlende Zeit oder Erfahrung verursachen Bereitstellungszinsen und Mietdoppelbelastung, und für Eigenleistungen gibt es keine Gewährleistung eines Fachbetriebs.
Passendes Angebot →
Musterbauordnung (MBO): Die Musterbauordnung (MBO) ist ein von der Bauministerkonferenz der Länder erarbeiteter Mustertext, der als Vorlage für die 16 Landesbauordnungen dient. Sie ist selbst kein geltendes Recht und hat keine unmittelbare Wirkung für Bauherren. Ziel ist es, das Bauordnungsrecht der Länder möglichst einheitlich zu halten, etwa bei Brandschutz, Abstandsflächen oder Genehmigungsverfahren. Die Länder übernehmen die MBO jedoch unterschiedlich schnell und mit Abweichungen. Maßgeblich für Ihr Bauvorhaben ist deshalb immer die Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt.
Passendes Angebot →

N

Nachfinanzierung: Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, der aufgenommen wird, wenn die ursprünglich geplante Finanzierung eines Bau- oder Kaufvorhabens nicht ausreicht, etwa wegen Baukostensteigerungen, Mehrleistungen oder unvorhergesehener Mängel. Sie ist oft teurer und schwieriger zu bekommen als die Erstfinanzierung, weil der Beleihungsauslauf steigt und die Bank neu prüfen muss. Häufig wird dafür eine nachrangige Grundschuld eingetragen. Sie vermeiden eine Nachfinanzierung am besten durch einen realistischen Kostenpuffer und eine vollständige Kostenaufstellung bereits bei der Planung.
Passendes Angebot →
Nachrang: Nachrang bezeichnet die schlechtere Rangstelle eines Rechts im Grundbuch gegenüber einem anderen Recht. Der Rang bestimmt sich nach § 879 BGB grundsätzlich nach der Reihenfolge der Eintragung, kann aber durch Vereinbarung geändert werden. Bedeutung hat der Rang vor allem in der Zwangsversteigerung: Aus dem Erlös werden zuerst die vorrangigen Gläubiger befriedigt, nachrangige nur, wenn etwas übrig bleibt. Banken verlangen für eine Baufinanzierung deshalb meist die erste Rangstelle. Nachrangige Darlehen sind für den Kreditgeber riskanter und daher in der Regel teurer.
Passendes Angebot →
Nebenkosten: Nebenkosten sind Kosten, die zusätzlich zu einem Hauptbetrag anfallen; im Immobilienbereich hat der Begriff zwei Bedeutungen. Beim Kauf sind die Kaufnebenkosten gemeint: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch und werden von Banken meist aus Eigenkapital erwartet. Im Mietverhältnis bezeichnet der Begriff die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Heizung, die der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung auf den Mieter umlegen darf.
Passendes Angebot →
Negativbescheinigung: Die Negativbescheinigung ist eine Bescheinigung der Gemeinde, dass ihr beim Verkauf eines Grundstücks kein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht oder dass sie es nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 BauGB). Das Grundbuchamt darf den Käufer erst als Eigentümer eintragen, wenn diese Bescheinigung vorliegt. In der Praxis holt der Notar sie nach der Beurkundung des Kaufvertrags ein. Die Gemeinde hat für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit. Als Käufer müssen Sie sich darum normalerweise nicht selbst kümmern.
Passendes Angebot →
Negativerklärung: Die Negativerklärung ist eine Verpflichtung des Kreditnehmers gegenüber der Bank, seine Immobilie ohne deren Zustimmung nicht zu verkaufen und nicht zugunsten anderer Gläubiger zu belasten. Sie wird anstelle einer Grundschuld vereinbart, meist bei kleineren Darlehen, etwa für Modernisierungen, bei denen sich die Kosten einer Grundschuldeintragung nicht lohnen. Die Negativerklärung wirkt nur schuldrechtlich zwischen Ihnen und der Bank und wird nicht im Grundbuch eingetragen. Für die Bank ist sie deshalb eine schwächere Sicherheit, was sich auf Konditionen und Darlehenshöhe auswirken kann.
Passendes Angebot →
Nennbetrag: Der Nennbetrag (Nominalbetrag) ist der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehensbetrag, auf den sich Zins- und Tilgungsberechnung beziehen. Er ist nicht immer identisch mit dem Auszahlungsbetrag: Wird ein Disagio vereinbart, erhalten Sie weniger ausgezahlt, müssen aber den vollen Nennbetrag zurückzahlen. Bei den meisten Baufinanzierungen wird heute ohne Disagio zu 100 % ausgezahlt, sodass Nennbetrag und Auszahlungsbetrag übereinstimmen. Achten Sie beim Vergleich von Angeboten auf den effektiven Jahreszins, weil er ein Disagio und weitere Kosten berücksichtigt.
Passendes Angebot →
Nichtabnahmeentschädigung: Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine Zahlung, die ein Kreditnehmer an die Bank leisten muss, wenn er ein fest zugesagtes Darlehen nicht oder nicht vollständig abruft. Die Bank hat sich für den vereinbarten Zeitraum refinanziert und macht den entgangenen Zinsschaden geltend, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten. Die Berechnung ähnelt der Vorfälligkeitsentschädigung. Das Risiko entsteht etwa, wenn ein Kauf nach der Kreditzusage scheitert. Unterschreiben Sie einen Darlehensvertrag deshalb möglichst erst, wenn der Kauf gesichert ist, oder klären Sie vorher, welche Regelungen gelten.
Passendes Angebot →
Niedrigenergiehaus: Ein Niedrigenergiehaus ist ein Gebäude, dessen Energiebedarf für Heizung und Warmwasser deutlich unter dem früher üblichen gesetzlichen Mindeststandard liegt. Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert und stammt aus einer Zeit, als die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung noch geringer waren. Erreicht wird der niedrige Verbrauch durch gute Dämmung, dichte Gebäudehülle, hochwertige Fenster und effiziente Haustechnik. Heute erfüllen Neubauten diese Werte meist schon aufgrund der gesetzlichen Vorgaben (seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, zuvor GEG). Für Förderungen sind die definierten Effizienzhaus-Standards maßgeblich.
Passendes Angebot →
Nießbrauch: Der Nießbrauch ist das im Grundbuch in Abteilung II eingetragene Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen, also selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten (§§ 1030 ff. BGB). Er ist nicht übertragbar und nicht vererblich und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Der Nießbraucher trägt in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und laufenden Lasten. Häufig wird Nießbrauch bei der Übertragung einer Immobilie an Kinder vorbehalten. Weil er die Verwertung einschränkt, mindert er den Beleihungswert erheblich; Banken verlangen oft einen Rangrücktritt.
Passendes Angebot →
Nominalzins: Der Nominalzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz, der auf den Darlehensbetrag berechnet wird; in Verbraucherkreditverträgen heißt er heute gesetzlich Sollzins. Er kann für einen festen Zeitraum gebunden oder variabel vereinbart werden und wird als Jahreszinssatz angegeben. Der Nominalzins enthält keine weiteren Kosten. Diese berücksichtigt der effektive Jahreszins, der etwa ein Disagio oder Bearbeitungskosten einrechnet und deshalb für den Angebotsvergleich besser geeignet ist. Wie hoch der Zinssatz für Sie ausfällt, hängt unter anderem von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität ab.
Passendes Angebot →
Notar: Der Notar ist ein unabhängiger, unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes, der unter anderem Grundstückskaufverträge beurkundet. Ein Immobilienkaufvertrag ist nach § 311b BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite, veranlasst die Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen und die Negativbescheinigung ein, teilt die Fälligkeit des Kaufpreises mit und beantragt die Eigentumsumschreibung. Er vertritt keine Partei. Seine Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar.
Passendes Angebot →
Notaranderkonto: Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das ein Notar auf seinen Namen, aber für fremde Rechnung führt, um Geld bei einem Immobiliengeschäft sicher zu verwahren. Der Notar zahlt erst aus, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Vormerkung und die Lastenfreistellung. Nach dem Beurkundungsgesetz ist eine Verwahrung nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. In der Regel wird der Kaufpreis deshalb direkt an den Verkäufer bzw. dessen Bank gezahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Die Verwahrung verursacht zusätzliche Gebühren.
Passendes Angebot →
Nutzfläche: Die Nutzfläche ist der Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt wird, etwa für Wohnen, Büro, Lager oder Technik. Die Berechnung erfolgt in der Regel nach DIN 277. Verkehrsflächen wie Flure und Treppenhäuser sowie Technikflächen werden gesondert ausgewiesen. Bei Wohnimmobilien ist die Nutzfläche von der Wohnfläche zu unterscheiden: Keller, Abstellräume oder Heizungsräume zählen zur Nutzfläche, nicht aber zur Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. Bei Gewerbeimmobilien ist die Nutzfläche meist die Grundlage für Miete und Bewertung.
Passendes Angebot →

O

Obergeschoss: Ein Obergeschoss (OG) ist jedes Geschoss eines Gebäudes, das über dem Erdgeschoss liegt. Die Obergeschosse werden von unten nach oben gezählt (1. OG, 2. OG usw.). Ein ausgebautes Dachgeschoss wird meist gesondert als Dachgeschoss (DG) bezeichnet. Baurechtlich ist die Frage, ob ein Geschoss ein Vollgeschoss ist, wichtiger als die Bezeichnung, denn der Bebauungsplan begrenzt häufig die Zahl der zulässigen Vollgeschosse. In Exposés und Teilungserklärungen sollten Sie auf eine eindeutige Geschossangabe achten, damit die Lage einer Wohnung zweifelsfrei feststeht.
Oberputz: Der Oberputz ist die äußerste, sichtbare Schicht eines mehrlagigen Putzsystems und wird auf den Unterputz aufgetragen. Er bestimmt Struktur und Optik der Oberfläche, etwa als Kratz-, Scheiben- oder Reibeputz, und schützt die darunterliegenden Schichten vor Witterung und mechanischer Beanspruchung. Oberputze gibt es mineralisch auf Kalk- oder Zementbasis sowie als Kunstharz- oder Silikonharzputz. Eine nennenswerte Dämmwirkung hat der Oberputz nicht. Risse im Oberputz sind oft nur optisch, sollten aber geprüft werden, weil eindringende Feuchtigkeit das Mauerwerk schädigen kann.
Offene Bauweise: Die offene Bauweise ist eine im Bebauungsplan festsetzbare Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO, bei der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Zulässig sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen wie Reihenhäuser, deren Länge höchstens 50 m betragen darf. Das Gegenstück ist die geschlossene Bauweise, bei der ohne seitlichen Abstand direkt an die Grundstücksgrenze gebaut wird. Welche Bauweise für Ihr Grundstück gilt, ergibt sich aus dem Bebauungsplan oder, wenn keiner besteht, aus der umgebenden Bebauung.
Passendes Angebot →
Ortsentwässerung: Die Ortsentwässerung ist die Sammlung und Ableitung von Schmutz- und Niederschlagswasser innerhalb einer Gemeinde über das öffentliche Kanalnetz zur Kläranlage bzw. zu einem Gewässer. Man unterscheidet das Mischsystem, bei dem Schmutz- und Regenwasser gemeinsam abgeleitet werden, und das Trennsystem mit getrennten Kanälen. Für Grundstückseigentümer besteht in der Regel ein Anschluss- und Benutzungszwang. Für den Kanalanschluss können Erschließungs- bzw. Anschlussbeiträge anfallen, laufend außerdem Abwassergebühren. Beim Grundstückskauf sollten Sie klären, ob diese Beiträge bereits bezahlt sind.
Passendes Angebot →

P

Parkett: Parkett ist ein Bodenbelag aus Echtholz, dessen Nutzschicht aus massivem Holz besteht und der deshalb in der Regel mehrfach abgeschliffen werden kann. Man unterscheidet Massivparkett, etwa Stab- oder Mosaikparkett, und Mehrschichtparkett mit einer dünneren Deckschicht. Parkett wird geklebt oder schwimmend verlegt. In Feuchträumen wie Bädern ist es nur eingeschränkt geeignet. Bei der Wertermittlung und bei Mietwohnungen gilt Parkett als Merkmal einer gehobenen Ausstattung. Vom Parkett zu unterscheiden ist Laminat, das nur eine bedruckte Dekorschicht besitzt.
Passivhaus: Ein Passivhaus ist ein Gebäude, das nach dem Standard des Passivhaus Instituts einen sehr geringen Heizwärmebedarf von höchstens 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr hat. Erreicht wird dies durch sehr gute Wärmedämmung, dreifach verglaste Fenster, eine luftdichte Gebäudehülle, die Vermeidung von Wärmebrücken und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Die benötigte Wärme stammt überwiegend aus passiven Quellen wie Sonneneinstrahlung und der Abwärme von Personen und Geräten. Die Baukosten liegen meist höher als beim gesetzlichen Mindeststandard, dafür sind die laufenden Heizkosten sehr niedrig.
Passendes Angebot →
Pfandbrief: Ein Pfandbrief ist eine gedeckte Anleihe, die von Banken zur Refinanzierung von Immobilien- und öffentlichen Krediten ausgegeben wird. Grundlage ist das Pfandbriefgesetz (PfandBG), das 2005 unter anderem das Hypothekenbankgesetz abgelöst hat. Hypothekenpfandbriefe sind durch Grundpfandrechte gedeckt, wobei Darlehen nur bis zu 60 % des Beleihungswerts in die Deckung einbezogen werden dürfen. Pfandbriefe gelten als sehr sichere Anlage. Für Kreditnehmer sind sie relevant, weil die Refinanzierung über Pfandbriefe die Konditionen langfristiger Baufinanzierungen beeinflusst.
Passendes Angebot →
Photovoltaik: Photovoltaik (PV) ist die direkte Umwandlung von Sonnenlicht in elektrischen Strom mithilfe von Solarzellen, meist aus Silizium. Auf Wohngebäuden wird der erzeugte Strom selbst verbraucht, in einem Batteriespeicher gespeichert oder gegen Vergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz ins Netz eingespeist. Für Anlagen auf oder an Wohngebäuden gelten Steuererleichterungen, etwa ein Umsatzsteuersatz von 0 % für Lieferung und Installation bei Anlagen bis 30 kWp. Eine PV-Anlage kann über einen Modernisierungskredit oder im Rahmen der Baufinanzierung finanziert werden.
Passendes Angebot →
Plusenergiehaus: Ein Plusenergiehaus ist ein Gebäude, das über ein Jahr gerechnet mehr Energie erzeugt, als es für Heizung, Warmwasser, Lüftung und in der Regel auch für den Haushaltsstrom verbraucht. Grundlage ist ein sehr geringer Energiebedarf, etwa auf Passivhausniveau, kombiniert mit einer eigenen Erzeugung, meist durch Photovoltaik und eine Wärmepumpe. Der Überschuss wird ins Netz eingespeist oder zum Beispiel für ein Elektroauto genutzt. Der Begriff ist nicht einheitlich gesetzlich definiert; vergleichen Sie deshalb bei Angeboten, welche Verbräuche in die Bilanz einbezogen sind.
Passendes Angebot →
Prolongation: Die Prolongation ist die Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Die Bank schickt dazu in der Regel einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot. Vorteil ist der geringe Aufwand, weil Grundschuld und Unterlagen bereits vorhanden sind. Nachteil ist, dass das Angebot der Hausbank nicht immer marktgerecht ist. Vergleichen Sie deshalb die Prolongation mit einer Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber; zum Ende der Zinsbindung ist ein Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Passendes Angebot →
Putz: Putz ist ein Belag aus Mörtel, der in einer oder mehreren Lagen auf Wände und Decken aufgetragen wird, um sie zu schützen, zu glätten und zu gestalten. Innenputze bestehen häufig aus Gips, Kalk oder Lehm und regulieren die Raumfeuchte; Außenputze meist aus Kalk-Zement, Kunstharz oder Silikonharz und schützen das Mauerwerk vor Witterung. Ein typisches Putzsystem besteht aus Unterputz und Oberputz. Bei Altbauten sind Putzschäden häufig ein Hinweis auf Feuchtigkeit im Mauerwerk und sollten vor einem Kauf fachkundig beurteilt werden.

Q

Qualitätssicherung: Qualitätssicherung am Bau ist der Sammelbegriff für alle Maßnahmen, mit denen Bauherren prüfen, ob ein Bauwerk vertragsgemäß, fachgerecht und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt wird. Dazu gehören eine klare Bau- und Leistungsbeschreibung, regelmäßige Baustellenkontrollen, Dokumentation und Prüfungen vor wichtigen Bauabschnitten, etwa vor dem Schließen von Wänden oder dem Estrich. Viele private Bauherren beauftragen dafür einen unabhängigen Bausachverständigen als Baubegleitung. Das kostet Geld, hilft aber, Mängel früh zu erkennen, bevor sie verdeckt werden, und stärkt Ihre Position bei der Abnahme.
Passendes Angebot →
Querschnitt: Ein Querschnitt (Schnitt) ist eine Bauzeichnung, die ein Gebäude so darstellt, als wäre es senkrecht aufgeschnitten. Er zeigt Geschosshöhen, lichte Raumhöhen, Decken- und Dachaufbau, Treppen, Gründung sowie den Verlauf des Geländes. Zusammen mit Grundrissen, Ansichten und Lageplan gehört der Schnitt zu den Bauvorlagen für den Bauantrag. Aus dem Schnitt lassen sich wichtige Maße wie Traufhöhe, Firsthöhe und Dachneigung ablesen, die mit den Vorgaben des Bebauungsplans übereinstimmen müssen. Beim Kauf eines Neubaus hilft er, die tatsächlichen Raumhöhen zu beurteilen.
Passendes Angebot →

R

Rahmenzins: Der Rahmenzins ist der im Grundbuch eingetragene Zinssatz einer Grundschuld, auch dinglicher Zins oder Grundschuldzins genannt. Er ist deutlich höher als der tatsächliche Darlehenszins und liegt häufig im Bereich von etwa 12 bis 18 % pro Jahr. Er wird nicht gezahlt, solange der Kredit ordnungsgemäß bedient wird. Der hohe Satz dient der Bank als Sicherheitsrahmen, um im Fall einer Zwangsversteigerung auch rückständige Zinsen und Kosten aus der Grundschuld abdecken zu können. Mit Ihrem vertraglichen Sollzins hat der Rahmenzins nichts zu tun.
Passendes Angebot →
Rangbescheinigung: Die Rangbescheinigung ist eine Bestätigung des Notars an die Bank, dass der Eintragung einer Grundschuld an der vereinbarten Rangstelle keine Hindernisse entgegenstehen. Da die Eintragung im Grundbuch einige Wochen dauern kann, ermöglicht die Rangbescheinigung der Bank, das Darlehen bereits vor der endgültigen Eintragung auszuzahlen. Der Notar prüft dazu das Grundbuch und die Antragslage beim Grundbuchamt. Für Sie als Käufer bedeutet das, dass der Kaufpreis rechtzeitig zur Fälligkeit gezahlt werden kann. Die Bescheinigung verursacht eine zusätzliche Notargebühr.
Passendes Angebot →
Rate: Die Rate ist der regelmäßig, meist monatlich, an die Bank zu zahlende Betrag zur Bedienung eines Darlehens. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer. Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Hausgeld sind nicht Teil der Rate, müssen aber in Ihrer Haushaltsrechnung berücksichtigt werden. Planen Sie die Rate so, dass auch Rücklagen für Instandhaltung möglich bleiben.
Passendes Angebot →
Realkredit: Ein Realkredit ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht, in der Praxis meist eine Grundschuld, an einer Immobilie gesichert ist. Im engeren Sinn bezeichnet der Begriff den Teil einer Finanzierung, der innerhalb der Beleihungsgrenze liegt, üblicherweise bis 60 % des Beleihungswerts. Innerhalb dieses Rahmens gilt der Kredit für die Bank als besonders sicher und kann über Pfandbriefe refinanziert werden. Finanzierungsanteile darüber hinaus sind für die Bank riskanter; Finanzierungen mit hohem Beleihungsauslauf sind deshalb in der Regel teurer.
Passendes Angebot →
Regenerative Energien: Regenerative oder erneuerbare Energien sind Energiequellen, die sich natürlich erneuern oder nach menschlichen Maßstäben unerschöpflich sind, etwa Sonne, Wind, Wasserkraft, Biomasse und Erdwärme. Im Gebäude werden sie vor allem über Wärmepumpen, Solarthermie, Photovoltaik, Holz- und Pelletheizungen oder Fernwärme aus erneuerbaren Quellen genutzt. Die Anforderungen an Heizungen regelt seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat; die frühere pauschale 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen ist dabei entfallen. Erneuerbare Heiztechnik kann Förderungen und bessere Energiekennwerte ermöglichen.
Passendes Angebot →
Regenwassernutzung: Regenwassernutzung ist das Sammeln von Niederschlagswasser von Dachflächen in einer Zisterne oder einem Tank, um es anstelle von Trinkwasser zu verwenden. Typische Einsatzbereiche sind Gartenbewässerung, Toilettenspülung und, mit Einschränkungen, die Waschmaschine. Das Regenwassernetz muss vom Trinkwassernetz strikt getrennt und gekennzeichnet sein; eine Anlage im Haus ist dem Wasserversorger bzw. Gesundheitsamt anzuzeigen. Neben geringeren Trinkwasserkosten kann sich eine reduzierte Niederschlagswassergebühr ergeben. Manche Bebauungspläne schreiben Zisternen oder Versickerung sogar vor.
Passendes Angebot →
Reihenhaus: Ein Reihenhaus ist ein Einfamilienhaus, das mit mindestens zwei weiteren gleichartigen Häusern Wand an Wand in einer Reihe gebaut ist. Man unterscheidet Reihenmittelhäuser, die auf beiden Seiten angrenzen, und Reihenendhäuser mit einer freien Seite. Zwei aneinandergebaute Häuser sind dagegen ein Doppelhaus. Reihenhäuser stehen meist auf einem eigenen, schmalen Grundstück; teilweise sind sie aber auch als Wohnungseigentum nach dem WEG aufgeteilt, was für Kauf, Finanzierung und Verwaltung einen wichtigen Unterschied macht. Durch die geringe Grundstücksfläche sind sie oft günstiger als freistehende Häuser.
Passendes Angebot →
Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergibt sie sich grundsätzlich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters; durchgeführte Modernisierungen können sie verlängern. Die Restnutzungsdauer beeinflusst den Sach- und Ertragswert und damit auch den Beleihungswert. Steuerlich kann bei vermieteten Gebäuden eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer per Gutachten nachgewiesen werden, was zu einer höheren jährlichen Abschreibung führt.
Passendes Angebot →
Restschuld: Die Restschuld ist der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgt ist, meist betrachtet zum Ende der Zinsbindung. Sie hängt vom Darlehensbetrag, dem Sollzins, der Tilgung und etwaigen Sondertilgungen ab und wird im Tilgungsplan ausgewiesen. Für die verbleibende Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber. Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt sich ein veränderter Zinssatz auf die künftige Rate aus.
Passendes Angebot →
Rohbau: Der Rohbau ist der Bauzustand, in dem die tragende Konstruktion eines Gebäudes fertiggestellt ist: Fundamente, Außen- und tragende Innenwände, Decken, Treppen und der Dachstuhl, meist einschließlich Dacheindeckung. Nicht enthalten ist der Ausbau, also Fenster, Haustechnik, Estrich, Putz und Oberflächen. In einigen Bundesländern ist eine bauaufsichtliche Rohbauabnahme vorgesehen. Beim Bauträgerkauf ist die Fertigstellung des Rohbaus einschließlich Zimmererarbeiten eine Stufe im Ratenplan nach MaBV. Viele Banken zahlen Baudarlehen ebenfalls nach solchen Baufortschritten aus.
Passendes Angebot →
RWA (Rauch- und Wärmeabzugsanlage): Eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA) ist eine Einrichtung des Brandschutzes, die im Brandfall Rauch und heiße Brandgase aus einem Gebäude abführt. Sie hält Treppenräume und Rettungswege möglichst rauchfrei, erleichtert Flucht und Löscharbeiten und verringert Schäden an der Bausubstanz. Typisch ist eine Öffnung an der höchsten Stelle eines Treppenhauses, die automatisch über Rauchmelder oder manuell ausgelöst wird; über Fenster oder Türen strömt Zuluft nach. Ob eine RWA erforderlich ist, regeln Landesbauordnung und Brandschutzkonzept. Sie muss regelmäßig gewartet werden, was bei der Hausverwaltung zu berücksichtigen ist.

S

Sachverständiger: Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkunde, die Sachverhalte in ihrem Fachgebiet beurteilt und darüber Gutachten erstellt, etwa zu Immobilienwerten oder Bauschäden. Die Bezeichnung ist nicht geschützt; besondere Qualifikation belegen etwa die öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 GewO oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Im Immobilienbereich werden Sachverständige für die Verkehrswertermittlung, die Baubegleitung, die Abnahme oder Streitigkeiten beauftragt. Achten Sie bei der Auswahl auf Unabhängigkeit, Fachgebiet und nachgewiesene Qualifikation.
Passendes Angebot →
Sachwert: Der Sachwert ist der Wert einer Immobilie, der im Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus den Kosten ihrer Substanz ermittelt wird. Er setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen, also den Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung, sowie der Außenanlagen. Anschließend wird er über einen Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es wenig Vergleichspreise und keine typischen Mieterträge gibt.
Passendes Angebot →
Sanierung: Eine Sanierung ist die Beseitigung von Schäden und Mängeln an einem Gebäude, um seine Nutzbarkeit und Substanz wiederherzustellen, etwa bei Feuchtigkeit, Schadstoffen oder veralteter Haustechnik. Die energetische Sanierung zielt zusätzlich darauf ab, den Energieverbrauch zu senken, zum Beispiel durch Dämmung, neue Fenster oder eine neue Heizung. Die Anforderungen dafür regelt seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), zuvor das GEG. Vermieter sollten beachten, dass hohe Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten können.
Passendes Angebot →
Satteldach: Das Satteldach ist eine Dachform aus zwei gegeneinander geneigten Dachflächen, die sich oben am First treffen. An den beiden Stirnseiten entstehen dreieckige Giebelwände. Es ist in Deutschland die am weitesten verbreitete Dachform bei Wohnhäusern, weil es konstruktiv einfach, vergleichsweise kostengünstig und gut für Regen- und Schneeabfluss geeignet ist. Je nach Dachneigung lässt sich der Dachraum als Wohnraum ausbauen. Dachform und Dachneigung werden häufig im Bebauungsplan vorgegeben. Die Südseite eines Satteldachs eignet sich oft gut für eine Photovoltaikanlage.
Passendes Angebot →
Schalldämmung: Schalldämmung bezeichnet bauliche Maßnahmen, die die Übertragung von Schall zwischen Räumen, Wohnungen oder von außen nach innen verringern. Unterschieden werden Luftschall, etwa Stimmen oder Musik, und Körperschall, zum Beispiel Trittschall oder Geräusche von Leitungen. Die Mindestanforderungen an den Schallschutz im Hochbau regelt die DIN 4109. Wirksam sind vor allem schwere, massive Bauteile, entkoppelte Konstruktionen wie schwimmender Estrich sowie dichte Fenster und Türen. Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, den vertraglich zugesicherten Schallschutz genau zu prüfen.
Schlussabnahme: Die Schlussabnahme ist die bauaufsichtliche Prüfung nach Fertigstellung eines Bauvorhabens, mit der die Behörde feststellt, ob das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde und genutzt werden darf. Ob und in welcher Form sie stattfindet, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich; teilweise genügt eine Fertigstellungsanzeige. Davon zu unterscheiden ist die zivilrechtliche Abnahme nach § 640 BGB zwischen Bauherr und Bauunternehmen, mit der die Gewährleistungsfrist beginnt und die Beweislast für Mängel wechselt. Nehmen Sie diese nur nach sorgfältiger Begehung und mit Mängelprotokoll vor.
Passendes Angebot →
Schlüsselfertig: Schlüsselfertig ist die Bezeichnung für ein Gebäude, das ein Bauunternehmen oder Bauträger bezugsfertig zu einem vereinbarten Preis errichtet. Der Begriff ist gesetzlich nicht definiert. Welche Leistungen tatsächlich enthalten sind, ergibt sich ausschließlich aus der Bau- und Leistungsbeschreibung. Häufig nicht enthalten sind etwa Bodenbeläge, Malerarbeiten, Außenanlagen, Hausanschlüsse, Erdarbeiten oder die Baugenehmigungsgebühren. Prüfen Sie die Leistungsbeschreibung deshalb vor Vertragsschluss genau und kalkulieren Sie nicht enthaltene Posten in Ihrer Finanzierung ein, damit keine Finanzierungslücke entsteht.
Passendes Angebot →
Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen sind Arbeiten zur Beseitigung üblicher Abnutzungsspuren in einer Mietwohnung, insbesondere das Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Gesetzlich ist der Vermieter dafür zuständig; per Mietvertrag können sie auf den Mieter übertragen werden. Formularklauseln sind jedoch häufig unwirksam, etwa bei starren Fristen oder wenn die Wohnung unrenoviert ohne angemessenen Ausgleich übergeben wurde. Reparaturen an Böden, Fenstern oder Türen selbst gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Passendes Angebot →
Schufa: Die SCHUFA Holding AG (ursprünglich Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist eine private Wirtschaftsauskunftei, die Daten zum Zahlungsverhalten von Verbrauchern und Unternehmen speichert. Banken fragen vor einer Kreditvergabe in der Regel eine SCHUFA-Auskunft ab, die unter anderem bestehende Kredite, Konten und Zahlungsstörungen sowie einen Score enthält. Negative Einträge können eine Baufinanzierung erschweren oder verhindern. Sie haben nach Art. 15 DSGVO das Recht auf eine kostenlose Auskunft über Ihre gespeicherten Daten und sollten diese vor einer Finanzierungsanfrage auf Richtigkeit prüfen.
Passendes Angebot →
Sondernutzungsrecht: Ein Sondernutzungsrecht ist das einem Wohnungseigentümer eingeräumte Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Das Eigentum an der Fläche bleibt jedoch bei der Gemeinschaft. Sondernutzungsrechte werden meist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbart und wirken gegenüber späteren Käufern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Beim Wohnungskauf sollten Sie prüfen, wer die Kosten für Pflege und Instandhaltung der Fläche trägt.
Passendes Angebot →
Sondertilgung: Eine Sondertilgung ist eine Rückzahlung, die Sie zusätzlich zu den regulären Raten leisten, um die Restschuld schneller zu verringern. Bei Baufinanzierungen mit fester Zinsbindung ist sie nur möglich, wenn sie im Darlehensvertrag vereinbart wurde, meist als jährlicher Höchstbetrag oder Prozentsatz der Darlehenssumme. Innerhalb dieses Rahmens fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sondertilgungen senken die Zinskosten und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Das Recht auf Sondertilgung kann den Zinssatz leicht erhöhen; vereinbaren Sie es deshalb passend zu Ihren erwarteten Zahlungsmöglichkeiten.
Passendes Angebot →
Staffelmiete: Die Staffelmiete ist eine im Mietvertrag schriftlich vereinbarte Miete, die sich zu festgelegten Zeitpunkten um bereits bestimmte Beträge erhöht (§ 557a BGB). Die jeweilige Miete oder Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, und zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel deren Grenzen einhalten. Für Vermieter schafft die Staffelmiete planbare Einnahmen.
Passendes Angebot →
Statik: Die Statik (Tragwerksplanung) ist die rechnerische und konstruktive Planung der tragenden Bauteile eines Gebäudes, mit der die Standsicherheit nachgewiesen wird. Sie berücksichtigt Eigengewicht, Nutz-, Schnee- und Windlasten und legt Abmessungen, Materialien und Bewehrung fest. Erstellt wird sie von einem Tragwerksplaner, meist einem Bauingenieur. Je nach Bundesland und Gebäudeklasse muss der Standsicherheitsnachweis von einem Prüfingenieur geprüft werden. Auch bei Umbauten, etwa dem Entfernen einer Wand oder dem Ausbau des Dachgeschosses, ist oft ein statischer Nachweis erforderlich.
Passendes Angebot →

T

Teil-Baugenehmigung: Eine Teil-Baugenehmigung ist eine vorläufige Genehmigung, die es erlaubt, mit einzelnen Bauabschnitten zu beginnen, bevor die vollständige Baugenehmigung erteilt ist, etwa mit der Baugrube oder den Fundamenten. Voraussetzung ist, dass bereits ein Bauantrag gestellt wurde. Geregelt ist sie in den Landesbauordnungen. Die Teil-Baugenehmigung kann Bauzeiten verkürzen, vor allem bei größeren Projekten. Sie verschafft jedoch keine Sicherheit, dass das gesamte Vorhaben genehmigt wird. Für die Finanzierung verlangen Banken in der Regel die vollständige Baugenehmigung, bevor sie das Baudarlehen auszahlen.
Passendes Angebot →
Tiefbau: Tiefbau ist der Bereich des Bauwesens, der Bauwerke an oder unter der Erdoberfläche umfasst, etwa Straßen, Kanäle, Leitungen, Tunnel, Baugruben und Gründungen. Beim Hausbau gehören dazu vor allem Erdarbeiten, der Aushub der Baugrube, Drainagen sowie die Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Das Gegenstück ist der Hochbau. Tiefbauarbeiten sind bei Fertighaus- und Schlüsselfertigangeboten häufig nicht im Preis enthalten. Da die Kosten stark vom Baugrund abhängen, ist ein Bodengutachten vor Baubeginn sinnvoll.
Passendes Angebot →
Tilgung: Die Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Kapitals eines Darlehens, im Unterschied zu den Zinsen, die das Entgelt für die Überlassung des Geldes sind. Bei einem Annuitätendarlehen ist die Tilgung Teil der gleichbleibenden Rate: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil zu. Die anfängliche Tilgung wird als Prozentsatz der Darlehenssumme vereinbart. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, erhöht aber die monatliche Belastung.
Passendes Angebot →
Tragende Wände: Tragende Wände sind Wände, die Lasten aus darüberliegenden Decken, Wänden und dem Dach aufnehmen und in die Fundamente ableiten. Sie sind Teil des Tragwerks und damit für die Standsicherheit des Gebäudes entscheidend. Nichttragende Wände dienen dagegen nur der Raumaufteilung. Bei Umbauten dürfen tragende Wände nicht ohne statischen Nachweis entfernt oder durchbrochen werden; häufig sind ein Unterzug und je nach Landesrecht eine Genehmigung erforderlich. In Eigentümergemeinschaften gehören tragende Wände zwingend zum Gemeinschaftseigentum, sodass Eingriffe nur mit Beschluss zulässig sind.
Passendes Angebot →
Traufe: Die Traufe ist die untere, waagerechte Kante eines geneigten Daches, an der das Regenwasser abläuft und in der Regel in eine Dachrinne geleitet wird. Das Gegenstück ist der First, die obere Kante des Daches. Die Traufhöhe, also der Höhenunterschied zwischen Gelände und Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut, wird häufig im Bebauungsplan begrenzt und hat damit Einfluss darauf, wie ein Haus geplant werden kann. Als traufständig bezeichnet man ein Gebäude, dessen Traufe parallel zur Straße verläuft.
Passendes Angebot →
Trennwand: Eine Trennwand ist eine Wand, die Räume oder Nutzungseinheiten voneinander abgrenzt. Im allgemeinen Sprachgebrauch sind meist nichttragende Innenwände gemeint, die etwa in Trockenbauweise aus Gipsplatten auf einem Ständerwerk errichtet werden und sich vergleichsweise leicht versetzen lassen. Bauordnungsrechtlich ist der Begriff enger: Trennwände zwischen Wohnungen oder Nutzungseinheiten müssen bestimmte Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz erfüllen. Bei Umbauten in einer Eigentumswohnung sollten Sie deshalb klären, ob eine Wand zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Treuhandkonto: Ein Treuhandkonto ist ein Konto, das ein Treuhänder im eigenen Namen, aber für Rechnung eines Dritten führt, sodass das Guthaben wirtschaftlich dem Dritten zusteht. Im Immobilienbereich sind vor allem zwei Formen wichtig: das Notaranderkonto, auf dem ein Notar Kaufpreisgelder bis zur Erfüllung vereinbarter Bedingungen verwahrt, und das Mietkautionskonto. Vermieter müssen eine Barkaution nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von ihrem Vermögen anlegen. Auch Hausverwaltungen führen die Gelder einer Eigentümergemeinschaft auf Konten, die vom eigenen Vermögen getrennt sind.
Passendes Angebot →
Trittschall: Trittschall ist der Körperschall, der beim Begehen eines Bodens, beim Stühlerücken oder durch herabfallende Gegenstände entsteht und sich über die Decke in darunter- und danebenliegende Räume überträgt. In Mehrfamilienhäusern ist er eine häufige Ursache für Nachbarschaftskonflikte. Die Mindestanforderungen regelt die DIN 4109. Wirksam gegen Trittschall ist vor allem ein schwimmender Estrich, der durch eine Dämmschicht von Decke und Wänden getrennt ist. Wer in einer Eigentumswohnung den Bodenbelag wechselt, etwa von Teppich auf Fliesen, muss darauf achten, dass der Trittschallschutz nicht verschlechtert wird.
Trockenbau: Trockenbau ist eine Bauweise, bei der Wände, Decken und Vorsatzschalen aus vorgefertigten Platten, meist Gipsplatten, auf einer Unterkonstruktion aus Metall- oder Holzprofilen montiert werden, ohne Mörtel oder Beton zu verwenden. Dadurch entfallen lange Trocknungszeiten. Trockenbau wird vor allem für nichttragende Innenwände, abgehängte Decken und den Dachgeschossausbau eingesetzt. Durch Dämmung zwischen den Platten lassen sich auch gute Werte beim Schall- und Brandschutz erreichen. Trockenbauwände können vergleichsweise leicht geändert werden, sind aber weniger belastbar als massive Wände.
Typenhaus: Ein Typenhaus ist ein Haus, das nach einem standardisierten, vom Anbieter vorgeplanten Entwurf errichtet wird. Typenhäuser werden sowohl als Fertighaus als auch in Massivbauweise angeboten. Durch die wiederholte Planung sind Kosten und Bauzeit meist gut kalkulierbar; Grundriss und Ausstattung lassen sich innerhalb gewisser Grenzen anpassen, größere Änderungen verursachen jedoch Mehrkosten. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Entwurf auf Ihr Grundstück passt und den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht, und welche Leistungen im angebotenen Preis tatsächlich enthalten sind.
Passendes Angebot →

U

Umbau: Ein Umbau ist eine bauliche Veränderung eines bestehenden Gebäudes, bei der Konstruktion, Grundriss oder Bestand wesentlich verändert werden, etwa durch das Versetzen von Wänden, einen Anbau oder den Ausbau des Dachgeschosses. Ob ein Umbau genehmigungspflichtig ist, hängt von der Landesbauordnung und dem Umfang ab; Eingriffe in tragende Bauteile erfordern meist einen statischen Nachweis. Bei Eigentumswohnungen ist für Änderungen am Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der Eigentümer nötig. Finanzieren lässt sich ein Umbau zum Beispiel über ein Modernisierungsdarlehen oder eine Erhöhung der bestehenden Baufinanzierung.
Passendes Angebot →
Umnutzung: Eine Umnutzung (Nutzungsänderung) ist die Änderung der genehmigten Nutzung eines Gebäudes oder einer Einheit, etwa von Gewerbe zu Wohnen, vom Dachboden zu Wohnraum oder von Wohnung zu Büro. Sie ist in der Regel baugenehmigungspflichtig, auch wenn keine baulichen Veränderungen erfolgen, weil für die neue Nutzung andere Anforderungen gelten können, zum Beispiel an Brandschutz, Stellplätze oder Schallschutz. Außerdem muss die neue Nutzung planungsrechtlich im jeweiligen Baugebiet zulässig sein. In Wohnungseigentumsanlagen kann eine Umnutzung zudem der Teilungserklärung widersprechen.
Passendes Angebot →
Umschuldung: Eine Umschuldung ist die Ablösung eines bestehenden Kredits durch einen neuen Kredit, in der Regel bei einem anderen Kreditgeber zu besseren Konditionen. Bei Baufinanzierungen erfolgt sie meist zum Ende der Zinsbindung, weil dann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung haben Sie außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die bestehende Grundschuld wird dabei in der Regel an die neue Bank abgetreten. Mit einem Forward-Darlehen können Sie Konditionen bereits vorab sichern.
Passendes Angebot →
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen, in der Regel weil die Grunderwerbsteuer bezahlt oder gesichert ist (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen. Nach dem Immobilienkauf erhält der Käufer vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid; nach Zahlung wird die Bescheinigung dem Notar übermittelt. Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer deshalb fristgerecht, damit sich die Umschreibung nicht verzögert.
Passendes Angebot →
Unterputz: Unterputz bezeichnet zweierlei: zum einen die untere Lage eines mehrlagigen Putzsystems, die Unebenheiten des Mauerwerks ausgleicht und als Träger für den Oberputz dient. Zum anderen steht der Begriff für die Unterputzinstallation, bei der Leitungen, Rohre, Dosen oder Spülkästen in der Wand verlegt und anschließend verputzt oder verkleidet werden. Das Gegenstück ist die Aufputzinstallation, bei der Leitungen sichtbar auf der Wand verlaufen. Bei Sanierungen sind Unterputzinstallationen aufwendiger, weil Wände geöffnet werden müssen.

V

Valutierung: Valutierung ist die Auszahlung eines Darlehens an den Kreditnehmer oder an einen Dritten, etwa den Verkäufer oder Bauträger; der tatsächlich ausgezahlte und noch geschuldete Betrag wird als Valuta bezeichnet. Bei Baufinanzierungen erfolgt die Valutierung oft in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Für noch nicht abgerufene Beträge können nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen anfallen. Im Zusammenhang mit Grundschulden spricht man von einer valutierten Grundschuld, soweit sie tatsächlich eine offene Darlehensforderung absichert.
Passendes Angebot →
Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist Maßstab für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und wird meist über einen Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen begründet. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 %, in angespannten Märkten um höchstens 15 % steigen.
Passendes Angebot →
Verkehrswert: Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist gleichbedeutend mit dem Marktwert. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) über das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Relevant ist der Verkehrswert etwa beim Verkauf, bei Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung.
Passendes Angebot →
Vermessung: Die Vermessung ist die amtliche Bestimmung von Grundstücksgrenzen, Flächen und Gebäuden, deren Ergebnisse in das Liegenschaftskataster übernommen werden. Durchgeführt wird sie vom Vermessungs- bzw. Katasteramt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Typische Anlässe sind die Teilung eines Grundstücks, eine Grenzfeststellung bei Unklarheiten mit Nachbarn, das Abstecken eines Neubaus auf dem Grundstück und die Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung, die in den meisten Bundesländern Pflicht ist. Die Kosten richten sich nach landesrechtlichen Gebührenordnungen.
Passendes Angebot →
Vermittlerprovision: Die Vermittlerprovision ist die Vergütung, die ein Makler oder Darlehensvermittler für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertrags erhält. Beim Immobilienmakler entsteht sie nur, wenn der Hauptvertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten die Regeln zur Provisionsteilung der §§ 656a ff. BGB. Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO werden häufig vom Kreditinstitut vergütet. Ihre Vergütung ist vor Vertragsschluss offenzulegen, und ein Vergütungsanspruch gegenüber dem Verbraucher entsteht erst, wenn das Darlehen tatsächlich zustande kommt.
Passendes Angebot →
VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen): Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist ein dreiteiliges Regelwerk für Bauverträge; bis 2002 hieß sie Verdingungsordnung für Bauleistungen. Teil A regelt die Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Teil B enthält Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung, Teil C die technischen Vertragsbedingungen. Die VOB ist kein Gesetz: Für öffentliche Auftraggeber ist sie verpflichtend, private Bauherren müssen die VOB/B ausdrücklich vereinbaren. Für Verbraucher ist das nicht immer vorteilhaft, etwa wegen der kürzeren Gewährleistungsfrist von vier statt fünf Jahren nach BGB.
Passendes Angebot →
Vollgeschoss: Ein Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das die in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegten Mindestanforderungen an Höhe und Lage erfüllt. Häufig gilt als Vollgeschoss ein Geschoss, das im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat; die Details unterscheiden sich je nach Bundesland. Bedeutung hat der Begriff vor allem im Bebauungsplan, der die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festlegt und damit beeinflusst, wie groß ein Gebäude werden darf.
Passendes Angebot →
Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Ausgleichszahlung an die Bank, wenn ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ganz oder teilweise zurückgezahlt wird. Sie ersetzt den Zinsschaden der Bank, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten. Ein Recht auf vorzeitige Kündigung gegen VFE besteht bei berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf der Immobilie (§ 490 Abs. 2 BGB). Keine VFE fällt an im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen, zum Ende der Zinsbindung und bei einer Kündigung nach zehn Jahren (§ 489 BGB). Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank im Zweifel prüfen.
Passendes Angebot →
Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht ist das Recht einer Person oder Gemeinde, in einen zwischen Eigentümer und Käufer geschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Es kann vertraglich (§§ 463 ff. BGB), als dingliches Recht im Grundbuch (§§ 1094 ff. BGB) oder gesetzlich bestehen, etwa für Gemeinden nach §§ 24 ff. BauGB oder für Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB). Ein Vorkaufsrecht verhindert den Verkauf nicht, der Berechtigte kann aber statt des Käufers erwerben. Die Ausübungsfrist beträgt bei Grundstücken in der Regel zwei Monate ab Mitteilung.
Passendes Angebot →
Vormerkung: Die Vormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der einen Anspruch auf eine künftige Rechtsänderung sichert (§ 883 BGB). Beim Immobilienkauf ist die Auflassungsvormerkung üblich: Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, bis er als Eigentümer eingetragen ist. Spätere Verfügungen des Verkäufers, etwa ein weiterer Verkauf oder eine neue Grundschuld, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Der Notar beantragt die Vormerkung nach der Beurkundung; ihre Eintragung ist in der Regel Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.
Passendes Angebot →

W

Walmdach: Das Walmdach ist eine Dachform, bei der nicht nur die beiden Längsseiten, sondern auch die beiden Stirnseiten geneigte Dachflächen haben, sodass keine senkrechten Giebelwände entstehen. Das Dach ist damit auf allen vier Seiten geneigt. Eine Variante ist das Krüppelwalmdach, bei dem nur der obere Teil der Giebelseite abgewalmt ist. Walmdächer sind witterungsbeständig und optisch ruhig, bieten im Dachgeschoss aber weniger nutzbare Fläche als ein Satteldach. Konstruktion und Eindeckung sind aufwendiger und damit meist teurer.
Passendes Angebot →
Wärmebedarf: Der Wärmebedarf ist die Wärmemenge, die einem Gebäude zugeführt werden muss, um die gewünschte Raumtemperatur zu halten. Unterschieden werden die Heizlast, also die maximal benötigte Heizleistung in Kilowatt, die nach DIN EN 12831 berechnet wird und für die Auslegung der Heizung entscheidend ist, und der jährliche Heizwärmebedarf in kWh pro Jahr. Er hängt vor allem von Dämmung, Fenstern, Luftdichtheit, Lüftung, Gebäudegröße und Klima ab. Vor dem Einbau einer Wärmepumpe sollten Sie eine raumweise Heizlastberechnung durchführen lassen.
Passendes Angebot →
Wärmebedarfsausweis: Der Wärmebedarfsausweis ist ein älteres Dokument über den berechneten Heizwärmebedarf eines Gebäudes, das für Neubauten nach der Wärmeschutzverordnung von 1995 ausgestellt wurde. Er wurde durch den Energieausweis abgelöst, der heute als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausgestellt wird. Maßgeblich ist seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat; einzelne Änderungen beim Energieausweis gelten ab 2027. Beim Verkauf und bei der Vermietung müssen Sie Interessenten in der Regel spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen.
Passendes Angebot →
Wärmedämmung: Wärmedämmung ist der Sammelbegriff für alle baulichen Maßnahmen, die den Wärmeverlust eines Gebäudes über Außenwände, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke und Fenster verringern. Eine gute Dämmung senkt die Heizkosten, verbessert den Wohnkomfort und schützt im Sommer vor Überhitzung. Die Mindestanforderungen an Neubauten und an Bauteile bei Sanierungen regelt seit dem 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), zuvor das GEG. Wichtig ist eine fachgerechte Ausführung ohne Wärmebrücken und mit abgestimmtem Lüftungskonzept, damit keine Feuchteschäden entstehen. Für Dämmmaßnahmen können Förderprogramme oder steuerliche Vergünstigungen in Betracht kommen.
Passendes Angebot →
Warmmiete: Die Warmmiete ist die monatliche Gesamtmiete, bestehend aus der Nettokaltmiete, den Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten und den Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser. Im Gegensatz dazu umfasst die Bruttokaltmiete die Kaltmiete und die kalten Betriebskosten, aber keine Heizkosten. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet. Heizen Mieter selbst, etwa mit einer eigenen Gasetage, und schließen sie den Liefervertrag direkt ab, sind diese Kosten nicht in der Warmmiete enthalten.
Passendes Angebot →
Wegerecht: Ein Wegerecht ist das Recht, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu befahren, um etwa das eigene Grundstück zu erreichen. Es wird meist als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und geht bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Daneben kann es als Baulast öffentlich-rechtlich gesichert sein. Für das belastete Grundstück mindert ein Wegerecht meist den Wert; für ein Hinterliegergrundstück ist es oft Voraussetzung für die Erschließung und damit für die Finanzierung.
Passendes Angebot →
Wertermittlung: Die Wertermittlung ist die Ermittlung des Werts einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag, meist des Verkehrswerts nach § 194 BauGB. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die drei Verfahren vorsieht: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Rechte und Lasten. Banken ermitteln für die Kreditvergabe zusätzlich den vorsichtigeren Beleihungswert. Eine fundierte Wertermittlung ist Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis und für die Finanzierung.
Passendes Angebot →
Wiederkaufsrecht: Das Wiederkaufsrecht ist das im Kaufvertrag vereinbarte Recht des Verkäufers, die verkaufte Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zurückzukaufen (§§ 456 ff. BGB). Häufig nutzen es Gemeinden beim Verkauf von Bauplätzen, um sicherzustellen, dass der Käufer innerhalb einer Frist baut oder das Grundstück selbst bewohnt. Das Wiederkaufsrecht wird in der Regel durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert. Für die Finanzierung ist es bedeutsam, weil Banken meist einen Rangrücktritt oder eine Vereinbarung verlangen, dass ihre Grundschuld bei Ausübung bestehen bleibt oder abgelöst wird.
Passendes Angebot →
Wohneigentumsförderung: Wohneigentumsförderung ist der Sammelbegriff für staatliche Hilfen, die den Erwerb oder Bau selbst genutzten Wohneigentums erleichtern sollen. Dazu gehören zinsgünstige Förderdarlehen der KfW und der Landesförderbanken, etwa für Familien mit Kindern oder für energieeffiziente Neubauten, sowie die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage und die Eigenheimrente (Wohn-Riester). Die Förderbedingungen, Einkommensgrenzen und Programme ändern sich regelmäßig und unterscheiden sich je nach Bundesland. Förderdarlehen beantragen Sie in der Regel über die finanzierende Bank; planen Sie sie vor Vertragsabschluss ein.
Passendes Angebot →
Wohnfläche: Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Für Mietwohnungen im geförderten Wohnungsbau ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgeschrieben, in der Praxis wird sie aber meist allgemein angewendet. Flächen mit weniger als 1 m lichter Höhe zählen nicht, solche zwischen 1 und 2 m zur Hälfte. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Keller, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
Passendes Angebot →

Z

Zeitmietvertrag: Ein Zeitmietvertrag ist ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum, der nach § 575 BGB nur aus bestimmten Gründen zulässig ist: wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf selbst oder für Angehörige nutzen, wesentlich umbauen bzw. beseitigen oder an einen Dienstverpflichteten vermieten will. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Davon zu unterscheiden ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, der die ordentliche Kündigung für einige Jahre ausschließen kann.
Passendes Angebot →
Zession: Die Zession (Abtretung) ist die vertragliche Übertragung einer Forderung vom bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger (§§ 398 ff. BGB). Der Schuldner muss nicht zustimmen. In der Baufinanzierung dient die Abtretung häufig als zusätzliche Sicherheit, etwa von Ansprüchen aus Lebens- oder Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Arbeitseinkommen. Bei einer Umschuldung wird zudem oft die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten, wodurch Kosten für eine Neueintragung gespart werden können. Man unterscheidet die offene Zession, bei der der Schuldner informiert wird, und die stille Zession.
Passendes Angebot →
Zins: Der Zins ist das Entgelt, das ein Kreditnehmer dem Kreditgeber für die zeitweise Überlassung von Kapital zahlt, ausgedrückt als Prozentsatz pro Jahr. Bei Baufinanzierungen wird zwischen dem Sollzins, der auf den Darlehensbetrag berechnet wird, und dem effektiven Jahreszins unterschieden, der zusätzlich bestimmte Kosten einrechnet und für den Angebotsvergleich maßgeblich ist. Zinsen können fest oder variabel vereinbart werden. Wie hoch der Zins im Einzelfall ist, hängt vom Marktumfeld sowie von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität ab.
Passendes Angebot →
Zinsbindung: Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist, bei Baufinanzierungen häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Während dieser Zeit bleibt die Rate gleich, eine vorzeitige Rückzahlung ist aber meist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen. Längere Bindungen bieten Planungssicherheit, sind aber oft teurer. Am Ende der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld nötig.
Passendes Angebot →
Zwangsversteigerung: Die Zwangsversteigerung ist die gerichtliche Verwertung einer Immobilie, um Forderungen von Gläubigern zu befriedigen, geregelt im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Beantragt wird sie meist von der Bank, wenn ein Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlt; Grundlage ist in der Regel die Grundschuld mit Vollstreckungsunterwerfung. Das Amtsgericht lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen und führt den Versteigerungstermin durch. Im ersten Termin gelten Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts. Bei Zahlungsschwierigkeiten sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen; ein freihändiger Verkauf erzielt meist einen besseren Erlös.
Passendes Angebot →
Zwischenfinanzierung: Eine Zwischenfinanzierung (Zwischenkredit) ist ein kurzfristiger Kredit, der einen Finanzierungsbedarf überbrückt, bis fest zugesagte Mittel zur Verfügung stehen. Typische Fälle sind die Überbrückung bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags oder bis zum Eingang des Verkaufserlöses einer bisherigen Immobilie (Brückenfinanzierung). Während der Laufzeit werden in der Regel nur Zinsen gezahlt, getilgt wird mit den erwarteten Mitteln. Das Risiko liegt darin, dass sich der Verkauf verzögert oder weniger erbringt als geplant; eine vorsichtige Planung des Verkaufspreises ist daher wichtig.
Passendes Angebot →

Noch Fragen zu Ihrer Finanzierung oder Immobilie?

Wir erklären es Ihnen persönlich, kostenlos und unverbindlich.

Kontakt aufnehmen